上海市住房发展“十二五”规划2012-02-22

上海市住房发展“十二五”规划2012-02-22

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  为推进“十二五”期间本市住房发展,根据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》,制定本规划。

  一、“十一五”住房发展回顾

  “十一五”以来,上海市把住房发展,作为推进上海经济发展和改善民生的重点,在加强房地产调控、保持房地产市场健康稳定发展的同时,加快建立健全住房保障体系,努力扩大住房保障覆盖面,积极改善市民的居住条件,较好地完成了“十一五”期间本市确定的住房发展各项目标和任务。

  (一)住房市场继续较快发展,市民居住水平不断提高

  “十一五”期间,上海市积极贯彻落实国家有关房地产市场调控的政策,按照“三个为主”的住房市场发展原则,加强供需双向调节,促进住房市场的健康稳定发展。

  1.住宅建设投资稳步增长

  在“保增长、扩内需、调结构、惠民生”政策的推动下,本市逐步加大保障性住房建设力度,住宅建设投资迅速回升。自2008年起,全市住宅建设投资平均每年增加15%。到2010年,住宅建设投资占全社会固定资产投资比例保持在20%左右。“十一五”期间,全市住宅投资完成4667亿元,比“十五”时期增长33%。

  2.住房供应结构明显优化

  本市在进一步加强市场调控的同时,积极调整住房供应结构,取得了较好成效。一是中小套型住房成交比例明显提高。90平方米以下中小套型商品住房成交比例由2005年的10.3%提高至2009年的27.2%。加上保障性住房,“十一五”期末,90平方米以下中小套型住房的成交比例已达60%左右。二是保障性住房供应比例逐步增加。商品住房与保障性住房建设比例由2006年的7∶3调整为2010年的4∶6,供应比例由2006年的8∶2逐步调整到2010年的6∶4。

  3.居民居住条件不断提高

  “十一五”期间,全市新建商品住房(含动迁安置房(限价商品房))销售面积为12474万平方米,存量住房成交面积为8209万平方米,分别比“十五”时期增长5%和3%。居民居住条件继续改善,人均居住面积由2005年的14.9平方米增加到2010年的16.7平方米左右;住房成套率由2005年的93%提高到2010年的96%左右。

  (二)住房保障体系不断完善,居民住房困难逐步改善

  “十一五”期间,本市在保持房地产市场稳定发展的同时,把加大保障性住房建设和供应力度,加快解决中低收入家庭住房困难作为改善民生的重点,不断创新思路、创新机制,完善住房保障体系,扩大住房保障覆盖面,着力解决人民群众的住房困难。

  1.不断扩大廉租住房受益面

  突出廉租住房这一重点,着力解决最困难居民家庭的住房问题,基本实现符合条件的申请家庭 “应保尽保”。在住房困难面积准入标准不变的情况下,先后5次调整收入和财产准入标准。政策覆盖面逐步扩大,受益家庭户数大幅增加。到“十一五”期末,新增廉租受益家庭5.7万户,累计受益家庭达7.5万户,是“十五”期末的4倍。同时,不断完善房源筹措机制,多渠道筹措廉租实物配租房源,新增实物配租家庭1.06万户。

  2.稳步启动共有产权保障房(经济适用住房)

  积极推进共有产权保障房(经济适用住房)制度,加快解决中低收入居民家庭的住房困难。一是从2007年下半年起,着手研究制订共有产权保障房(经济适用住房)政策,广泛听取社会各方面意见,不断进行修改完善,2009年6月发布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。二是加快推进共有产权保障房(经济适用住房)建设。到2010年底,全市开工建设共有产权保障房(经济适用住房)超过1000万平方米。同时,狠抓规划落地,确保完成2008-2012年开工建设2000万平方米、30万套共有产权保障房(经济适用住房)的规划目标。三是在总结徐汇、闵行两区试点的基础上,进一步放宽准入标准,完善运作机制,2010年8月已在市中心区和部分有条件的郊区全面推开。

  3.大力推进动迁安置房(限价商品房)建设

  按照“建设一批、开工一批、储备一批”的要求,全力推进动迁安置房(限价商品房)的建设。先后两批规划建设31个有一定规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区,第一批以保障性住房为主的宝山顾村、闵行浦江、浦东周康航、嘉定江桥、浦东三林、松江泗泾等8大基地已相继启动。结合大型居住社区建设,积极发挥市和区两方面积极性,加大动迁安置房(限价商品房)建设和供应力度。全市动迁安置房(限价商品房)开工建设3250万平方米,竣工2960万平方米,完成“搭桥”供应2985万平方米,满足上海世博会和市重大市政工程、重点旧区改造项目的动拆迁需要。

  4.积极探索建立公共租赁住房制度

  为增加住房供应总量,调节租赁市场需求,有效缓解部分青年职工、引进人才和来沪务工人员等阶段性居住困难,通过调研和总结相关产业园区、企业单位的经验,市政府办公厅转发了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》,引导单位利用自用土地建设单位租赁房,鼓励集体经济组织利用存量集体建设用地建设市场化租赁房。同时,组织相关部门和科研机构积极探索公共租赁住房的政策思路,着手起草公共租赁住房政策。在广泛征求市人大、市政协和社会公众意见后,经过反复修改,形成了具有上海特点的公共租赁住房制度。2010年9月《本市发展公共租赁住房的实施意见》经市政府批准后实施。

  (三)坚持机制创新,加快推进旧区改造

  加快推进旧区改造,既是上海重大的民生工作,也是社会公平正义的重要体现,市领导高度重视,将加快旧区改造列入市委年度重大课题,组织开展研究,努力破解旧区改造 “瓶颈”,创新旧区改造机制,并选择5大重点旧区改造基地,指导做好拆迁安置工作,推动旧区改造工作上一个新台阶。

  1.积极探索旧区改造新工作机制

  “十一五”期间,中心城区拆迁成片二级旧里以下房屋343万平方米,受益居民约12.5万户,并在创新机制、完善政策方面取得了新的突破。一是按照“过程全透明、结果全公开”的要求,分别建立了“事前两次征询”、“数砖头”加套型保底、增加就近安置、律师等第三方提前介入等新机制。二是先后制订了《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》、《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》、《关于开展旧区改造事前征询制度试点工作的意见》、《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》等配套文件,为加快推进旧区改造、改善居民居住条件提供政策和制度保障。

  2.不断加大旧住房综合改造力度

  坚持“拆、改、留、修”并举的原则,不断加大旧住房综合改造力度,改善居民的居住条件和居住环境。“十一五”期间,全市共完成旧住房成套改造116万平方米,旧住房综合改造9710万平方米。其中,2008年至2010年4月,结合“迎世博600天行动”建筑整治,旧住房综合改造力度进一步加大,其间共完成6210万平方米旧住房综合改造。

  (四)加快住宅产业化,逐步提高房屋质量

  “十一五”期间,以“节能、节地、节水、节材和环保”(以下简称“四节一环保”)和提高住宅整体质量为目标,从优化户型设计、加强建筑节能减排和推进住宅全装修等方面入手,不断完善住宅产业化推进机制和管理措施。

  1.加大新建住宅节能减排推进力度

  在新建住宅全面实施50%节能标准的基础上,积极实施住宅节能65%标准(居住建筑节能设计标准DG/TJ08-205-2008)的试点。并通过实施新建住宅建筑节能公示制度和出具《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等举措,进一步充实住宅建筑节能、性能认定和信息公示等内容,加大节能减排和新材料、新技术、新工艺的推进力度。

  2.建立住宅产业化推进和监管机制

  抓住土地出让源头,将住宅全装修作为土地出让的条件,并通过示范项目,逐步形成节能省地型“四高”优秀小区创建平台。住宅产业化已从“点上示范”进入“面上推行”阶段。“十一五”期间,全市全装修住宅的面积约占新建商品住房总面积的20%,住宅整体质量明显提高。

  3.提高住宅建设配套质量

  “十一五”期间,按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求,居住区公建配套设施竣工面积达到同期住宅竣工面积的12%左右,为购房居民提供了良好的配套服务设施。同时,还出台了《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理的若干意见》,针对居民的“开门七件事”,从创新建设和管理机制着手,明确相关配套政策,积极推进大型居住社区市政、公建配套设施建设。

  (五)管理机制日益完善,物业服务水平不断提升

  住宅物业管理关系到民生、社会和谐,关系到广大居民居住质量和环境。“十一五”期间,面对物业管理存在的种种难题,积极转换观念,开拓思路,研究制定《上海市住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009年)》,明确了具体的工作目标、主要任务和措施,指导本市住宅物业管理工作取得新进展。

  1.积极探索,建立住宅小区综合管理机制

  从健全物业管理法规建设入手,创新制度、运作机制。建立了市、区(县)、街道(乡镇)三级住宅小区综合管理联席会议制度,共同推进住宅小区综合管理工作。逐步加强制度建设,先后制订和建立了维修资金监管、物业行业“四查”和物业管理满意度测评等制度,着力提高住宅物业综合管理水平。

  2.加强指导,提高业主自我管理能力

  结合《物权法》实施,相继出台了一系列配套性文件,明确业主委员会成立、维修资金使用、物业服务企业选聘规则和业主委员会日常工作制度,增强业主自我管理能力;通过深化社区物业管理党建联建工作,强化街道、居民区党组织对业主委员会组建、换届和日常运作的指导,形成了物业管理和社区管理紧密配合、相互协调的良好局面。“十一五”期间,全市共组建业主委员会7155个,占符合成立业主大会条件住宅小区的83.62%。

  3.转换管理模式,加大行业行政管理力度

  加强物业服务企业资质管理,将物业企业资质和物业管理要求紧密挂钩,提高物业企业的综合服务水平。积极推进物业管理招投标制度,初步形成公平、公开、公正的市场竞争机制。“十一五”期间,全市实施物业管理招投标项目789个,建筑面积达7006万平方米。创建962121物业服务平台,通过服务热线,全天候为居民提供服务,居民的满意度有了明显提高。同时,从标准化、制度化和信息化三个方面着手,积极推进基层建设,提高基层物业行政管理能力,更好地推进属地化管理体制和机制的转化。

  “十一五”期间,本市住房发展工作虽取得了明显成效,但依然面临着一些问题。一方面,受住宅用地供应不足的影响,住房供应短缺的矛盾依然存在,地价和房价上涨过快的趋势还未得到有效抑制,住房租赁市场发展相对滞后,市场供应结构尚需继续优化;另一方面,共有产权保障房(经济适用住房)和公共租赁住房制度还刚启动,住房保障政策和运作机制有待进一步完善,住房保障覆盖面急需进一步扩大,住房保障与住房市场的发展规模还不协调,与着力改善民生,满足人民群众基本住房需求的目标要求还有一定差距。这些,有待于今后加以解决。

  二、“十二五”住房发展面临的形势与背景

  随着我国经济增长的逐步恢复,世界经济也开始出现了积极变化,但基础还不稳定、发展还不平衡,国际金融危机影响深远,对我国经济发展提出了新的挑战,加快转变经济发展方式和调整经济结构将更加紧迫。“十二五”时期,中央对上海社会经济发展提出了新的目标,要求上海率先转变发展方式,走在科学发展的前列。这个时期,是本市加快“四个中心”建设、经济发展方式转变和产业结构调整的关键时期,也是上海住房发展方式、重点和结构实现新突破的重要阶段。面对国内外复杂的金融、经济发展与通胀控制双重压力,本市必须积极贯彻中央的决策部署,牢固树立“坚持以人为本,服务百姓安居”的住房发展理念,把“十二五”住房发展放到全市发展的大局中进行科学谋划,围绕经济社会发展的新形势、新目标、新要求,紧紧抓住发展机遇,积极应对发展挑战,攻坚克难,改革创新,围绕重点,聚焦突破,加快解决中低收入家庭住房困难,全面提升市民的居住条件和居住环境,开创社会、经济、环境和谐发展的新局面。

  为此,要针对住房市场出现的新情况、新问题,坚持以人为本,将保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生相结合。一方面,积极采取双向调控措施,促进房地产市场的健康平稳发展;另一方面,进一步完善住房保障体系,在加快推进廉租住房制度的同时,相继启动共有产权保障房(经济适用住房)和公共租赁住房制度,扩大住房保障覆盖面。

  “十二五”期间,本市住房发展将着力抓好以下五方面重点工作:

  (一)突出发展重点,全面推进住房保障工作

  改善民生是我国发展社会主义市场经济的根本目标,住房是民生之要。要坚决贯彻党的十七届五中全会精神,按照九届市委十三次全会的部署,抓住主题,把握主线,把保障和改善民生作为本市住房发展的重点,加快推进“四位一体”的住房保障举措,进一步明确目标,落实保障责任。在继续扩大廉租住房覆盖面,做到“应保尽保”的同时,进一步加强政策聚焦,不断加大共有产权保障房(经济适用住房)、公共租赁住房和动迁安置房(限价商品房)的建设和供应力度,向中低收入住房困难家庭和青年职工、引进人才、来沪务工人员等群体提供更多实用、实惠的保障性住房,使改革发展的成果更快地惠及民生。

  (二)服务百姓安居,进一步加大旧区改造力度

  积极发挥世博后续效应,进一步突出旧区改造公益性质,把“以人为本、重在民生”作为旧区改造的根本目的,一方面,充分尊重群众意愿,维护群众合法权益,实施阳光动迁,切实让群众得到实惠;另一方面,充分发挥政府统筹协调和社会各方参与的作用,进一步完善旧区改造和旧住房综合改造机制。坚持从居住条件最困难、安全隐患最严重、群众要求最迫切的地块入手,科学规划、分步实施,继续加快成片二级旧里以下房屋改造;坚持“拆、改、留、修”并举,保护、保留、修缮和改造相结合,注重保护历史风貌,因地制宜,不断加强旧住房综合改造,着力提高市民的居住条件和居住环境。

  (三)加强市场调控,保持住房市场健康稳定发展

  采取坚决措施,有效遏制地价、房价过快上涨,促进住房市场的健康稳定发展。进一步深化完善“三个为主”的市场发展原则,严格执行中央一系列调控政策,积极支持居民自住性和改善性住房消费,抑制投资投机性住房需求。通过进一步调整商品住房供应结构,增加中小套型普通商品住房供应;积极盘活存量住房,培育发展住房租赁市场;加大市场监管力度,整顿和规范住房市场秩序等举措,进一步完善住房市场供应和运行机制,积极发挥市场调节作用,让更多市民通过市场有效解决自己的住房需求。

  (四)狠抓节能环保,促进住宅产业现代化

  紧紧抓住“十二五”住房建设特别是大型居住社区建设发展的有利契机,将上海世博会展示的绿色、环保、低碳等发展理念,提倡的资源节约、环境友好的生产、生活方式,以及其他解决城市发展难题的经验和做法,尽快转化为长效常态机制。充分利用上海的科技优势,积极开发和推广低碳、节能技术,大力推进节能省地型住宅。并依托住宅产业现代化,切实转变住宅建设模式,走出一条质量好、性能高、污染少、能耗低、技术高、集约型的产业发展新路,为广大市民创造良好的生态宜居环境。

  (五)加强物业管理,全面提升居住质量和居住环境

  建管并举,进一步深化物业管理体制改革,加强居住物业管理,为广大市民安居乐业创造更加良好的环境。认真总结经验,按照住宅小区综合管理的要求,进一步完善业主自我管理机制,提高业主自我管理能力;继续加强物业行业管理和行政监管力度,进一步规范物业行业行政管理行为,提高行政监管效能;充分发挥社区党组织和居民委员会对业主委员会、业主大会和物业服务企业的指导和监督作用,建立健全相应的协调机制,及时协调解决物业服务纠纷,维护各方合法权益;进一步理顺物业服务收费机制,形成“质价相符、按质论价”的价格形成机制,确保物业服务顺利实施,全面提升广大市民对物业管理服务的满意度。

  三、“十二五”住房发展的指导方针和总体目标

  (一)指导方针

  以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,全面贯彻落实党的十七届五中全会精神,紧紧围绕加快建设“四个中心”和加快实现“四个率先”的总体目标,坚持“以人为本、重在民生”的理念,按照“诚信、规范、透明、法治”的要求,进一步深化“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,完善“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系和“健康、稳定、持续、有序”的住房市场体系。按照九届市委十三次全会的部署,切实将推进住房保障、服务百姓安居作为本市住房发展的主线和首要任务,全面推进廉租住房、共有产权保障房(经济适用住房)、公共租赁住房和动迁安置房(限价商品房)为特征的“四位一体”住房保障举措,不断优化住房保障体系,着力解决中低收入住房困难家庭和青年职工、引进人才和来沪务工人员等群体的居住问题;进一步加大住房市场的调控力度,引导居民自住性和改善性住房消费,遏制投资投机性住房需求。积极发挥上海世博会后续效应,通过加快旧区改造和旧住房综合改造,推进节能环保和住宅产业化,增强房屋行政管理力度等措施,全面改善市民的居住条件,提升市民的居住水平。让本市逐步发展成为规划合理、配套齐全、节能环保、服务完备、住有所居、社会和谐的生态宜居城市。

  (二)总体目标

  “一个重点”:全面推进“四位一体”的住房保障举措,市、区联手,以区为主,严格落实政府责任制,着力提高保障性住房的建设和供应力度。

  “两个加大”:加大保障性住房的政策受益面,着力解决中低收入住房困难家庭的居住问题;加大中小套型普通商品住房的供应比例,优先满足广大市民的自住性和改善性住房需求。

  “三个提高”:进一步推进旧区改造和旧住房综合改造,提高居民居住条件和居住环境;进一步加大节能环保和住宅产业化推进力度,提高住宅建设整体质量;进一步完善住宅物业管理体制和机制,提高住宅物业综合管理水平。

  四、“十二五”住房发展的具体目标和任务

  (一)全面推进住房保障工作

  1.具体发展目标

  “十二五”期间,预计开工建设和筹措各类保障性住房6200万平方米、约92万套(间),分别约占新建住宅总面积的50%和总套数的60%左右;包括“十一五”期间开工结转项目在内,预计新增供应各类保障性住房100万套(间)左右。

  ——进一步扩大廉租住房受益面。到“十二五”期末,预计新增租金配租廉租住房家庭及筹措实物配租房源7.5万(套)户,累计约15万(套)户。不断加大租金配租和实物配租的力度,确保实现符合条件的廉租申请家庭“应保尽保”,基本解决本市低收入家庭的住房困难。

  ——着力推进共有产权保障房(经济适用住房)制度。预计新开工建设2000万平方米、新增32万套共有产权保障房(经济适用住房)。其中,“十二五”前两年新开工建设1000万平方米、约16万套,确保完成2008-2012年的建设目标任务;“十二五”后三年,再新开工建设1000万平方米、约16万套。 “十二五”期间,预计新增供应达到预售标准的共有产权保障房(经济适用住房)2500万平方米、约40万套,明显改善本市中低收入家庭的住房困难。

  ——积极发展公共租赁住房。通过新建、配建、改建、收购和转化等方式,预计开工建设和筹措公共租赁住房(含单位租赁房)1000万平方米、约20万套(间)。规划期内,预计新增供应达到竣工交付标准的公共租赁住房900万平方米、约18万套(间)。有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员等的阶段性居住困难。

  ——进一步加快动迁安置房(限价商品房)建设。计划开工建设动迁安置房(限价商品房)3200万平方米、约40万套;“十二五”期间,预计新增“搭桥”供应(施工进度达到±0.0)2500万平方米、约35万套。其中,市属大基地、就近安置房建设1700万平方米、“搭桥”供应1500万平方米、约18.75万套;区属项目共建设1500万平方米, “搭桥”供应1300万平方米、约16.25万套。

  对上述发展目标,将按照中央的统一部署和本市的实际需求,适时适度优化完善。

  2.主要任务

  (1)进一步扩大廉租住房受益面

  合理放宽廉租住房准入标准,适时调整租金补贴方式,根据租赁对象的收入情况,制定差额补贴办法,进一步扩大廉租住房受益面;充分发挥区和街道的作用,积极推行实物配租新机制,切实提高实物配租比例。通过配建、改造、收购、转化和代理经租等方式,大力筹措廉租适用房源,逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、有效衔接。

  (2)着力推进共有产权保障房(经济适用住房)制度

  积极调动各方积极性,落实各项优惠政策措施,加快共有产权保障房(经济适用住房)的建设和供应,确保完成2008-2012年和“十二五”规划目标。继续放宽共有产权保障房(经济适用住房)准入标准,扩大共有产权保障房(经济适用住房)的供应范围;进一步完善共有产权保障房(经济适用住房)申请审核、轮候供应机制,在继续加大共有产权保障房(经济适用住房)出售力度的同时,抓紧实施共有产权保障房(经济适用住房)租售转换等供应新模式,多渠道解决本市中低收入住房困难家庭的居住问题。

  (3)积极发展公共租赁住房

  进一步完善公共租赁住房(含单位租赁房)运行机制和相关配套政策,加大公共租赁住房(含单位租赁房)的建设和供应力度,有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员等的阶段性居住困难。一是坚持“市区联手、以区为主”和“只租不售”的要求,根据投融资渠道、房源的筹措方式,组建一批公共租赁住房专业运营机构,负责公共租赁住房的投资、经营和管理。二是积极采取集中新建、配建、改建、收购和转化等方式,建设和筹集房源。由政府给予政策和资金支持,重点建设和筹集面向社会供应的公共租赁住房;积极引导社会机构多渠道建设和筹集公共租赁住房,促进公共租赁住房投资、经营和管理主体多元化。三是进一步贯彻《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》,积极鼓励产业园区、大型企事业等单位和农村集体经济组织发展单位租赁房和市场化租赁房。

  (4)加快动迁安置房(限价商品房)建设

  以大型居住社区建设为重点,进一步加大动迁安置房(限价商品房)建设和供应力度。一方面,按照“政府引导、企业参与、市场运作、服务动迁”和“市、区分工协作,以区为主”的要求,进一步优化建设机制。另一方面,进一步完善和细化相关的配套政策,加快完善外环大市政配套,进一步提升市政、交通和公建的配套水平,尽力满足旧区改造动迁居民的安置需要。

  在重点推进“四位一体”住房保障体系的同时,结合本市先进制造业和现代服务业为重点的产业园区的建设,积极创新思路、开展探索试点,稳妥推进定区域、定对象、限房价、限交易的特定限价商品房建设和供应;有序实施特定区域“先租后售”保障性住房政策,以促进产城融合、提升区域功能,解决青年人才的阶段性住房困难,满足合理的住房需求。

  (二)积极推进旧区改造

  1.具体发展目标

  ——加大旧区改造力度。在全面实施事前征询居民意见,充分尊重群众意愿的前提下,中心城区完成350万平方米左右二级旧里以下房屋改造,动迁居民约15万户。基本完成长宁、静安、徐汇等区成片二级旧里以下房屋改造。启动城中村和郊区城镇集中成片棚户简屋改造试点,并逐步推开,积极推进郊区国有农场危旧房屋改造。基本完成宝山区顾村镇、金山区朱泾镇棚户简屋改造试点。

  ——继续扩大旧住房综合改造范围。预计完成旧住房综合改造和维修5000万平方米。其中,旧住房成套改造90万平方米,直管公房全项目大修2000万平方米。进一步扩大旧住房综合改造范围,逐步对上世纪70年代建造的老公房实施综合维修。

  ——加快推进农民宅基地的置换。根据城乡一体化发展的要求,在充分尊重农民意愿和符合宅基地置换相关规划的前提下,力争完成8.5万户农民、45平方公里的宅基地置换,为上海经济社会发展拓展新的战略空间。

  2.主要任务

  (1)抓紧制订出台相关政策文件

  按照国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,吸收本市在“十一五”旧区改造工作中形成并已被实践所证明的成功做法,研究制订并实施《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,加快推进旧区改造;进一步完善居住房屋补偿安置政策,全面推行“数砖头”加套型保底补偿安置方法;进一步规范房屋征收行为,加强房屋征收管理,全面实行房屋征收补偿安置结果公开制度,构建房屋征收补偿安置信息化管理系统,做到征收过程全透明,安置结果全公开。

  (2)加快推进旧区改造地块的改造建设进度

  突出重点,分类推进。对杨浦、闸北、虹口、原黄浦、普陀等重点区的重点推进项目,加大旧区改造资金支持力度;对已启动但进展缓慢或停滞的项目,采取积极措施,督促开发单位启动改造;对没有按时启动的地块,依法启动土地使用权收回程序。同时,加快设立市、区两级政府旧区改造专项基金,多种渠道筹集资金,积极支持旧区改造。

  (3)加大动迁安置房(限价商品房)建设力度

  中心城区各区要根据实际情况,积极挖掘潜力,建设就近动迁安置房(限价商品房),满足动迁居民的多元化选择需求,不断加快居民动迁安置进度。

  (4)继续开展旧住房综合改造

  进一步完善机制,提升综合改造标准和水平,并结合旧住房综合改造,研究拆落地改造、多层住房增设电梯等技术、政策、资金筹措等瓶颈问题,鼓励有条件的旧小区开展试点,进一步改善居民住房条件和居住环境质量。在认真调研的基础上,抓紧制订相关政策,支持市郊国有农场危旧房综合改造工作。

  (三)进一步促进住房市场健康平稳发展

  1.具体发展目标

  ——保持住宅建设投资稳定增长。“十二五”期间,预计全市住宅建设投资总额为4900亿元,比“十一五”增长5%左右。住宅建设投资总额占全社会固定资产投资比例继续保持在20%左右。

  ——确保商品住房有效供应。预计新建商品住房6500万平方米(含按政策规定应配建的保障性住房),销售面积6000万平方米;切实增加中小套型普通商品住房供应量,确保中小套型住房占新建住房(包括商品住房和保障性住房)的比例不低于70%;进一步盘活存量住房交易,规范和发展住房租赁市场。

  2.主要任务

  (1)优先满足居民自住性和改善性住房需求

  坚持以居住为主,更加突出鼓励自住性和改善性需求;坚持以市民消费为主,更加突出支持有本市户籍和居住证的市民首次购房需求;坚持以普通商品房为主,更加突出引导购买中小户型住房。加大土地、金融、税收等调控政策执行力度,合理引导住房需求,倡导梯度消费,抑制投资投机性购房需求。

  (2)进一步优化住房供应结构

  继续调整住房供应结构,满足居民的合理住房消费。一方面,加大普通商品住房用地供应力度,进一步改革完善土地出让方法,抑制住宅用地价格过快上涨。区位条件合适的住宅用地出让,要明确套数、套型面积等控制性指标,增加中小套型普通商品住房供应。另一方面,按照城乡一体化和郊区城镇化发展的要求,结合旧区改造、城市功能布局和大型居住社区建设,合理调整商品住房的布局,明确商品住房建设重点区域。

  (3)继续发展存量住房市场

  通过规范房地产中介行为,完善存量房交易网上备案管理,加强存量房交易资金监管等措施,积极发展存量住房市场,扩大存量房交易规模,力争使存量住房与市场化新建商品住房的成交面积比例从“十一五”期间的1∶0.9扩大为“十二五”期间的1∶0.8。

  (4)加快住房租赁市场发展

  一方面,进一步完善住房租赁管理制度,规范住房租赁行为,切实保护租赁双方当事人的合法权益,建立稳定、安全的住房租赁关系。另一方面,鼓励机构经营租赁住房的同时,完善户籍、教育和公积金等配套政策,促进居民住房租赁消费,促进住房租赁市场的发展,使“十二五”期间住房租赁面积和承租户数都有较大幅度的增长。

  (5)加大住房市场监管力度

  建立健全商品住房开发建设、经营全项目全过程监管机制,实施房地产项目跟踪监测和信息披露制度。完善房地产开发企业资质管理和信用档案制度,将企业资质、诚信记录与土地招拍挂挂钩。进一步完善房屋信息系统,建立健全市场预警预报指标体系,加强市场信息的收集,分析和发布,提高对住房市场的监管能力。大力整顿和规范住房市场秩序,加大对囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

  (四)大力推进住宅节能和产业现代化

  1.具体发展目标

  ——大力推进住宅产业现代化。进一步加大装配式工业化住宅、全装修住宅和住宅性能认定工作的推进力度,力争到“十二五”期末,装配式工业化住宅比例达到20%左右,新建商品住宅全装修比例达到60%左右,实施性能认定率达到30%以上。

  ——积极发展节能省地环保型住宅。进一步扩大“四节一环保”技术的集成应用。“十二五”期内,新建住宅全面实行建筑节能65%标准,每年创建40个“四节一环保”示范项目。

  ——重点推进大型居住社区的配套建设。“十二五”期间,在确保住宅建设与市政、公建配套设施同步建设、同步交付的前提下,继续以大型居住社区建设为重点,加快新建住宅小区的配套设施建设,努力创建“统筹规划、配套先行,先地下、后地上”的示范居住社区。

  2.主要任务

  (1)完善推进、监管机制,大力推进住宅全装修

  在加强住宅全装修产业链建设的前提下,从土地出让、报建、设计和施工招标、设计审图、报监、竣工验收备案和交付使用许可等环节入手,完善住宅全装修推进和监管机制,切实提升住宅全装修质量。

  (2)积极采取措施,加快建立具有上海特点的装配式工业化住宅体系

  以新城和大型居住社区建设为载体,积极推进住宅产业化和装配式工业化住宅发展。推广住宅设计模数化和材料部品化,积极培育住宅产业化基地和大型住宅产业联盟,并通过行政和经济的激励措施,加快形成具有上海特点的工业化住宅体系和配套的部品体系。以保障性住房和中小套型普通商品住房为重点,逐步扩大装配式工业化住宅体系的应用覆盖率。

  (3)不断完善标准体系,加强“四节一环保”技术的集成应用

  加大应用研究力度,不断完善“四节一环保”技术集成应用的技术和标准体系,完善住宅新技术应用管理机制。大力推进太阳能等可再生能源利用、住宅建筑节能65%标准,逐步开展建筑能效测评标识。推广以节水型器具应用、人工水景观控制和雨水利用为重点的居住区节水措施。加大居住区配套公建集中建设力度和地下空间综合利用力度,进一步促进居住区节约用地。

  (4)加快制度建设,提高新建住宅的性能和质量

  在进一步强化开发企业、勘察、设计、审图、施工和监理等专业机构责任的基础上,积极推进项目法人制和工程项目设计使用年限内的质量终身负责制。进一步加强制度建设,完善分户验收和住宅性能认定制度,探索实施质量保证金或保险制度,为提升新建住宅的质量和性能提供有力的制度保障。

  (5)健全管理制度,提高住宅配套能级

  健全住宅配套建设管理制度,探索管理新模式。坚持“先规划、后开发,先地下、后地上”的建设理念,注重配套建设的系统性和功能性,按照“条块结合、以块为主”的原则和“储备、计划、实施”的项目管理流程,充分发挥各方面的积极性,建立健全分层分级的住宅配套管理机制和市场化建设机制,以大型居住社区为重点,进一步强化新建住宅的配套建设,为入住市民提供设施更加齐全、服务更加完善、生活更加便捷的宜居环境。

  (五)进一步加强住宅物业管理

  1.具体发展目标

  ——进一步深化改革,理顺住宅物业管理体制,建立“质价相符、按质论价”的住宅物业服务收费价格机制。继续加大行政管理力度,提高行政监管效能,有效提升物业管理服务水平和广大业主的满意度。

  ——完善业主委员会组建和日常运作制度,加强业主委员会自身建设,提高业主自我管理能力,引导业主依法、理性、有序地参与物业管理。

  ——进一步完善物业管理市场机制,积极推进物业管理招投标制度。“十二五”期间,新建住宅小区物业管理全面实施项目招投标。

  ——进一步拓展962121物业服务热线功能和服务范围。“十二五”期间,建立覆盖全市住宅小区的物业服务平台,为全市城镇居民家庭提供24小时全天候服务。

  2.主要任务

  (1)建立行业信用信息管理系统

  建立覆盖全行业的物业服务企业和项目(小区)经理信用信息系统,将信用信息作为物业服务企业和项目(小区)经理业绩考评、资质等级和执业资格评定、项目招投标和评优的依据。

  (2)完善962121物业服务热线功能

  构建市住房保障房屋管理局、区住房保障房屋管理局(应急维修中心)、房管办和物业服务企业之间的信息网络,完善物业信息数据库和信息系统的功能,优化操作流程和运行机制,将热线作为受理物业服务投诉、反馈处置情况和接受居民监督的平台。

  (3)建立“质价相符、按质论价”的住宅物业服务价格机制

  建立政府指导价与市场调节价相结合的物业服务收费价格形成机制,将物业服务收费标准与服务内容、水平相挂钩,解决“同一小区同等服务、不同收费”问题,制定与物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度,建立物业服务价格与物业服务成本联动的调价机制,为业主大会与物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准提供参考依据。

  (4)进一步提高业主自我管理能力

  深化社区物业管理党建联建工作,加强居民区党组织对业主委员会的工作指导;完善业主大会、业主委员会议事决策规则,规范业主自我管理行为,建立健全工作机制和相关的业务培训制度,提高业主自我管理能力。

  五、“十二五”住房发展的政策措施

  (一)确保保障性住房和普通商品住房土地供应

  1.优先确保保障性住房建设用地供应。一是根据“十二五”保障性住房的建设目标,在城市总体规划和土地利用总体规划的城市建设用地范围内,依托轨道交通和比较完善的市政和商业服务设施,加快落实规划选址工作,抓紧制定保障性住房用地供应规划和年度计划,并明确各类保障性住房的土地供应比例,确保土地的优先供应。二是根据大型居住社区开发建设需要,在政策许可的范围内,适当调整土地供给方式,参照土地“预审批”的办法,将“十二五”期间大型居住社区建设所需的土地,提前安排落实到位,加快土地储备和前期开发。三是抓紧研究和完善公共租赁住房建设用地出让、租赁、作价入股等有偿使用办法,支持专业运营机构利用国有企业“退二进三”土地、农村存量集体建设用地和其它可利用的零星土地建设公共租赁住房,有效降低公共租赁住房建设成本。

  2.加大中小套型普通商品住房土地供应力度。一方面,根据住房市场运行情况,科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序,优先满足中小套型普通商品住房建设用地需要。另一方面,进一步改革完善土地出让评标方法,根据企业资质、诚信记录和规划设计方案等因素进行综合评定,运用市场手段将中小套型住房建设和保障性住房配建比例作为住房用地“招拍挂”条件,增加中小套型住房和保障性住房的有效供应。

  (二)运用税收、金融等差别化政策,支持居民自住性和改善性住房消费

  积极贯彻国家有关规定,在对现有的信贷和税收政策进行梳理的基础上,结合本市实际,有针对性地对首次购房、第二次购房中的改善性购房和投资投机性购房,制定并实行差别化的信贷、税收政策,认真贯彻执行国家关于个人购买普通住房、非普通住房的税收政策,支持和引导合理的住房消费,抑制投资投机性购房。逐步完善住房税收体制,在合理增加住房保有阶段的税赋的同时,相应减少流通环节税赋。

  (三)加强市场监管、维护市场秩序

  一是进一步强化商品住房项目跟踪调查制度,切实掌握商品住房项目的建设进度,督促开发企业加快项目建设和上市销售,确保市场的正常供应。二是加大销售现场和合同网上备案的监测力度,进一步规范商品住房销售行为。在试点基础上,加快实施新建商品住房预售和存量住房交易资金监管,切实保护购房人的权益。三是探索建立将企业违法违规信用与其法定代表人、责任人个人信用关联纳入征信系统的制度,进一步加大对房地产企业违法违规行为的查处力度。

  (四)加快健全住房保障运作管理机制

  进一步完善住房保障运行机制,按照“市、区联手,以区为主”的原则,明确并落实区在房源建设、资金筹措、审核供应和使用管理等方面的责任。一是抓紧完善本市住房保障工作体制、构建坚强有力的组织管理体系。按照“条块结合、协调配合”的原则,加快建立市、区住房保障事务中心和街道(镇乡)住房保障事务工作部门,形成健全的住房保障组织和事务管理网络。二是建立市住房状况信息中心,进一步提高管理能级和信息化管理水平。市、区紧密配合,加快建立全市联网的公共租赁住房服务信息平台,发布房源信息,提供租赁服务,并实施监督管理。三是在明确市、区职责分工的基础上,进一步落实和强化市、区配合、以区为主的住房保障管理机制。四是在保障性住房建设基地动迁、居住社区规划、公交市政、基础设施和商业服务配套等方面,充分发挥所在区的作用,市、区联手,确保大型居住社区建设的顺利推进。

  (五)抓紧研究,多渠道落实住房保障资金

  一方面,按照国家及本市有关规定,从住房公积金增值收益、土地出让净收益以及市、区(县)两级财政预算安排资金等渠道筹集廉租住房保障资金。另一方面,从本市住房保障体系着手,抓紧研究解决资金保障特别是共有产权保障房(经济适用住房)回购和租赁、公共租赁住房建设和筹措等资金筹集问题。一是抓紧研究制定住房保障资金市与区(县)共同分担办法,进一步健全保障资金使用管理制度。二是探索采用中长期政策性低息贷款、中长期债券、房地产信托投资基金等方式,拓宽保障性租赁住房房源筹集融资渠道。近期,要抓紧研究运用住房公积金、社保和保险资金建立完善公共租赁住房的投融资办法。三是实施有吸引力的优惠政策,支持和引导民间资本投资建设共有产权保障房(经济适用住房)、公共租赁住房等保障性住房,形成政府主导,社会机构、个人共同参与的投资经营新机制。

  (六)加快完善住宅节能和产业现代化监管和激励机制

  一是认真贯彻实施建筑节能条例,并认真总结经验,制订适合本市实际的促进住宅节能和产业现代化专项法规,明确具体要求和推进监管机制。二是进一步完善行政和经济鼓励措施。研究土地利用、节能专项资金、公积金贷款和金融、税收等优惠措施,鼓励新建住房实施建筑节能和工业化住宅体系。三是加强新建住房的全过程监管,督促引导开发企业和建设单位严格执行建筑节能和产业现代化的有关规定和要求,提高新建住房特别是保障性住房的建设质量。

  (七)进一步完善住宅物业综合管理机制

  一是以实施新颁布的《上海市住宅物业管理规定》为契机,加快制定物业管理招投标、物业服务企业资质管理等办法,修订《上海市商品住宅维修基金管理办法》等配套政策,完善物业管理政策法规体系,健全物业行业管理制度。二是进一步完善业主委员会组建和换届改选办法,积极探索业主自我管理、引入专业中介机构参与管理和其他管理人代为管理等模式,建立住宅物业管理矛盾综合协调机制。三是进一步完善市、区(县)、房管办三级管理网络,逐步建立管理信息收集、查询、实时监控、分析反馈的行政管理模式和监管机制,通过加强住宅小区综合管理,提高房屋管理水平和居住环境质量。

  (八)加强基础管理和目标责任考核机制

  一是进一步完善市、区(县)、街道(镇乡)三级网上办公平台,提高住房保障工作信息化水平;进一步健全信息比对渠道,完善住房保障准入条件的核对系统,提高受理审核的效率。二是加强基层住房保障机构和队伍建设,强化业务培训制度,规范窗口服务,提高工作人员业务能力和服务水平。三是加快建立各级政府住房保障工作目标责任制,建立健全住房保障工作绩效评价和考核机制。将监督检查、目标责任考核结果列入区(县)政府目标责任管理和政绩考核范围。

危旧房改造再快些 ,2012年02月10日, 柴俊勇

今年年初,上海市政府召开了2012年上海旧区改造工作会议,提出加快推进旧区改造,拆除危旧房60万平方米,受益居民2.5万户,比去年旧改受益居民多了7000户。新黄浦区的危旧房改造任务非常重,区政府决心大、办法好、动手早。尤其是虹口区为了加快旧区改造,专门成立了以区委书记任组长、区长任第一副组长的旧区改造和房屋征收工作领导小组。在人力、物力和资金上实行全区动员统筹,决心打一场攻坚战,立下军令状,确保完成旧改5000户,力争完成更多的任务。笔者为此兴奋叫好,冀盼相关区都能这样,危旧房的改造步伐再快些。
  据不完全统计,上海曾有80万只马桶,上世纪80年代末、90年代初的市委、市政府主要领导曾承诺,不能将马桶带进新世纪。上海持续20多年的经济社会大发展,可用财力大大增加。如今,还存有20万只马桶,说不过去,对不住上海市民。各级党政领导干部都要设身处地,为那些仍居住在危旧房里的群众想一想。
  我曾住在成都北路一条小弄堂里,底楼一间、二楼一间,两间加起来,只有9.6平方米,没有卫生设施,连放马桶的地方也没有,只能用痰盂罐。当时,倒马桶还比较方便,现在,越来越不方便了,这种生活是很难熬的。如今,这排危房,旧房依然还在,就是外墙,迎世博粉刷了一下。每当我到市政协开会,路过此地,都要深情地望上几眼,感触颇多。有不少市民对危房,旧房改造,“早也盼、晚也盼,望穿双眼”,期盼早日改善住房条件。
  旧区改造是最大的民生之一,承载着部分群众几代人的梦想,旧区改造,同样是创新驱动、转型发展的基础;是吸引人才、优化投资环境的前提;是兑现政府承诺,展示城市形象的重塑。更重要的是提振精神、凝聚人心,长期居住在危旧房的人们将户口冻结之日起,作为人生幸福的转折点。一旦启动拆迁,呼喊“解放了!翻身了!”;旧区改造,既要选择规模大、难度高的重点地块成片改造,又要继续推进零星旧区的地块改造;既要按计划有步骤地扎实推进,又要急群众之所急着力改造;既要加快中心城区的改造步伐,又要推进郊区(城镇)棚户简屋改造进度。同时,不要忘记国有农场职工危旧房的改建。并且,切实加强旧住房安全检查和房屋修缮工作。
  要办好旧区改造这件实事,不仅要有公仆爱民之心,关键是要妥善解决好旧区改造的各种困难,保证动迁安置房的供应。群众发自内心希望的是就近安置,只要把住房的配套设施改善了,住房面积有所扩大了,群众就心满意足了。
  旧区改造应与保护城市历史文化相结合,没有优秀历史建筑的城市,是没有文化底蕴的城市。现在有相当一部分房屋使用情况与当初的功能设计差距很大,有的住了不少居民,要多一点办法,让居民搬出来,越早搬代价越低。中心城区的石库门建筑,保留一部分很有必要,也可探索移植一些石库门建筑到郊区新城区。要制定相关政策法规,创新方法,广泛依托社会力量包括现有住户的力量,使保护城市文化建筑与改善居民生活质量结合起来。
  事实反复证明,真心实意地关心群众疾苦,切切实实地多办实事,是攻坚克难,开拓进取,搞好各项工作的主要动力和基本经验。

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