投资澳门楼市的“新玩法”。澳门楼市,内地人到澳门买楼,只占总成交一成 – 億萬富豪們之家-The home of the billionaires-亿万富豪们之家

投資澳門樓市的“新玩法”。澳門樓市,內地人到澳門買樓,只佔總成交一成

現在,澳門新推出的一批素質不錯的樓盤，普遍的售價,折合人民幣3萬~4萬元/m2，跟內地一線城市的市區樓價,相差不大，比起香港中檔盤,八,九萬元一平方米的水平,有價格優勢。澳門有個別最頂級的豪宅，叫價,9萬~10萬元/m2。澳門美聯物業行政總裁說，澳門的樓盤,主要集中在澳門半島、氹仔島和路環島，以高層公寓為主，到澳門買樓的內地買家,遠沒有去香港的多，內地人,在澳門買樓的成交比例,只佔澳門總成交量的10%，部分頂級豪宅的內地買家比例,會有三,四成。在澳門買樓的內地人，為了生意,或者孩子讀書的很少，他們大多,是有親戚在澳門，買房,多為自住,或招待朋友，順便當投資保值。到澳門買房的內地人，以福建、江浙一帶的買家最多，廣東人,和北方人都不多，廣東人更喜歡到香港買房。

六大置業風險

樓價和需求風險：現在澳門的樓價,爆發期已過，進入到飽和期，風險,是存在的。 ,可能進入利息上升週期，須留意加息的風險，買家,須量力而行。

留意土地使用權：澳門的樓盤土地,並非全部永久產權的，只有30%左右的地,是具有永久業權，其餘,都是需到期續約的。澳門人對此很淡然，一套300萬的樓，一般買下來時,是有10年的土地使用期，到期以後,再續10年，只需交2000多元，費用,微不足道。

出租回報率很低：內地買家,若想在澳門買樓收租，回報率,只有2%左右。一套全新100平方米的物業，售價300萬港元，豪裝,帶家私電器,月租只有6000～7000澳門元。

政府對房屋銷售的監管條例不多，預售門檻過低，沒有現場樣板房，心裡沒底：內地人在澳門買房,需適應“挖坑,就排隊賣樓”場面，更別想看現場樣板房，銷售展示大廳,距樓盤“離天,隔丈遠”，將來交什麼貨,全憑發展商良心。

購房,沒有統一的格式合同文本：每家樓盤,都有不同的合同，不熟悉行情的買家,有可能,會簽下不合理的條款。尤其是,對於遲交樓等賠償條款，很多樓盤,都沒有標明，買家,可要求發展商增加相應的條款約定，以保障自己的權益。

澳門特區政府,至今沒有計劃重啟“置業移民”計劃：澳門行政法務司司長陳麗敏指出，在現行法規中，規定了管理人員,及專業人員,可申請來澳門居留，包括,在澳門高等院校畢業的外地學生，均可按照法定程序,提出居澳申請。但至今,沒有計劃重新啟動“置業移民”計劃。

投資新玩法：

買遠期樓花打時間差賺錢

內地人出手,投資澳門住宅，操作,便捷的獲利途徑,澳門地產經紀教一些投資秘笈

澳門樓市對內地投資者的最大吸引之處,在於“能打時間差賺錢”。澳門政府對樓盤預售,沒有設立任何條件，基本上,發展商拿到設計批准函、把工地一圍、把地塊一挖，立馬就能開盤銷售。此時,如果買入開盤價的房子，只需交樓價10%,作定金,就簽訂臨時買賣合約，一年內,交齊30%樓款（可分幾次交），餘下的70%樓款,到收樓時,才交齊，澳門人買房,一般都是採取這種“按建築工期付款”的方式。由於買的,都是遠期樓花，加上澳門地盤,工人難請，工程進度,比內地要慢，一般建成一個樓盤,得花三,四年，這樣一來，這三,四年,就是一個轉手賺錢的時間差。

比如,買1000萬澳門元的樓，第一年,投入300萬即可，等到過兩年,樓價漲到1300萬了,就轉手，300萬差價,袋袋平安，等於投資300萬,兩年內,賺回300萬，“這個操作,完全合法，未空手套白狼，這個玩法,非常吸引！”投資獲利的經紀,說得眉飛色舞，“簡直是賺錢神話。”這要在樓價看漲的前提下,才能實現。

這種近乎“炒樓花”的方式,程序上,確實是可以這樣做的,近年,有人賺到了錢。在“特別印花稅”新政出台後，第一年轉手,要交樓價20%的印花稅，上述個案裡,就要交200萬澳門元，第二年轉手,交10%，就是100萬澳門元，等於把轉手的利潤空間大幅減少了。如果打算持有幾年,轉手，那就不受任何影響了。

購房流程與費用

1.看盤，選定單位以後,下定金，一般是付20萬~50萬港元，簽訂臨時買賣合同；內地人,可以把錢,付給有信譽的中介代理行，由澳門當地的中介,代開銀行本票,給發展商。

2.7天內,補交齊樓價10%的定金，簽訂買賣合同，往後一年內,付30%樓款，剩下的70%,到交樓時,付清。

3.簽約後,1個半月左右,上當地律師樓,與發展商辦理簽契轉名手續，澳門沒有房產證，簽有業主簽名的房契，政府機構,可以查閱到每套房的產權權屬。

4.若是買賣二手樓，中介佣金,一般是買賣各付1%；如果是通過中介買一手樓，則不用付中介費，由發展商支付給經紀。

5.如果是買賣樓花,轉名，發展商一般要收10%的轉名費。

6.申請貸款按揭的手續,很簡單，銀行基本不查收入證明。

內地人澳門買樓,要付哪些錢？

1.印花稅：最高,成交價的3%。

徵收方式很特別，分層,逐級扣減：200萬澳門元以下,徵1%；200萬~400萬澳門元,徵2%，400萬澳門元以上,徵3%封頂。比如,說300萬澳門元的樓,不是徵收9萬澳門元的稅，而是先扣掉200萬澳門元的1%，然後,是200萬~400萬澳門元的2%，剩下的,交3%。

2.做契約費、登記費：契稅,大約是房價的0.4%。

3.律師費:4000澳門元左右/宗。

半年樓價漲兩成, 政府調控已出招

澳門面積,只有30平方公里，人口約50萬，整個社會,屬於微型經濟體系，登記在冊的房屋住戶數,不足20萬戶。這個,相當於內地一個小城市的地區，近年來,樓市經歷了-從長期低迷,到谷底反彈的戲劇性轉變。

在澳門,澳門房地產聯合商會會長、澳門特別行政區立法會議員吳在權先生。據介紹，澳門的經濟和房地產市場,從回歸前到2002年前後，一直是處於相當沉寂的局面，經濟,長期低迷,令大量房屋出現積壓，以至當地政府,在上世紀80年代,到90年代間,為刺激經濟出台了“置業移民政策”，投資額,剛開始時,是300萬澳門元，後來,因為乏人問津，一路下降到200萬、100萬，樓市,終於得到支撐，樓價,開始回升。 2002年,澳門開放賭權，吸引了大量外資,來澳門投資大型酒店、娛樂設施等項目，加上澳門開放內地人自由行，澳門經濟重拾升軌。從2003年下半年起，澳門的住宅市場,由谷底反彈，隨著樓價的走高，老百姓開始對“置業移民”政策,有怨言，認為-拉高了澳門的樓價，於是,政府在2006年前後,宣布暫停“置業移民”政策。

到2010年,澳門房地產交易,出現量價齊升，當年,全澳門住宅買賣數目17989宗，金額總值459.3億澳門元，分別是1999年的,近2倍和10倍，升幅驚人。據澳門統計暨普查局數據顯示，截至2010年底，澳門近三年來,住宅單位的空置率,維持在9%以下的較低水平，相對於過去十五年間,最高達23.3%的空置率而言，顯示出地產市場的強勁需求。

直到今年2月，澳門住宅單位實用面積,每平方米價格,飆升至近4萬澳門元，較2010年9月,上升近12%，其中,澳門半島樓價,上漲超過22%。政府官員指出：“資產泡沫風險,將有可能持續上升。”於是，在今年4月，澳門特區政府宣布:出台樓市“調控辣招”，減少過度投機，降低泡沫化的潛在影響。這四記“辣招”,被當地業界稱為“力度空前”——首先,是對在規定期限內移轉居住用途的不動產交易,徵收特別印花稅，稅率,分兩級，獲得不動產後,1年內轉售，稅率,為20%；1年後,至2年內,轉售，稅率,為10%。其次，將進一步收緊“樓花”貸款比率上限，澳門居民,一律定為70%，非澳門居民,上限為50%，不設豁免。該政策,預計在近期,會正式實施。對於從未遭遇政府出手干預的澳門樓市來說，這幾招,對於內地見慣大風大浪的地產大佬來說，是毛毛雨。 “特別印花稅”政策,出台後的5月，澳門樓市成交,立即出現下滑和停滯局面，成交價,依然巋然不動。

Mr.Geoorge S. Chen;E-Mail:George13901623260@163.com;chensihong1961@126.com;http://www.BillionairesDesire.com;http://www.HelicoptersBuyers.com; http://www.BillionairesParty .com; http://www.BillionairesGroup.com;

投资澳门楼市的“新玩法”。澳门楼市,内地人到澳门买楼,只占总成交一成

现在,澳门新推出的一批素质不错的楼盘，普遍的售价,折合人民币3万~4万元/m2，跟内地一线城市的市区楼价,相差不大，比起香港中档盘,八,九万元一平方米的水平,有价格优势。澳门有个别最顶级的豪宅，叫价,9万~10万元/m2。澳门美联物业行政总裁说，澳门的楼盘,主要集中在澳门半岛、氹仔岛和路环岛，以高层公寓为主，到澳门买楼的内地买家,远没有去香港的多，内地人,在澳门买楼的成交比例,只占澳门总成交量的10%，部分顶级豪宅的内地买家比例,会有三,四成。在澳门买楼的内地人，为了生意,或者孩子读书的很少，他们大多,是有亲戚在澳门，买房,多为自住,或招待朋友，顺便当投资保值。到澳门买房的内地人，以福建、江浙一带的买家最多，广东人,和北方人都不多，广东人更喜欢到香港买房。

六大置业风险

楼价和需求风险：现在澳门的楼价,爆发期已过，进入到饱和期，风险,是存在的。,可能进入利息上升周期，须留意加息的风险，买家,须量力而行。

留意土地使用权：澳门的楼盘土地,并非全部永久产权的，只有30%左右的地,是具有永久业权，其余,都是需到期续约的。澳门人对此很淡然，一套300万的楼，一般买下来时,是有10年的土地使用期，到期以后,再续10年，只需交2000多元，费用,微不足道。

出租回报率很低：内地买家,若想在澳门买楼收租，回报率,只有2%左右。一套全新100平方米的物业，售价300万港元，豪装,带家私电器,月租只有6000～7000澳门元。

政府对房屋销售的监管条例不多，预售门槛过低，没有现场样板房，心里没底：内地人在澳门买房,需适应“挖坑,就排队卖楼”场面，更别想看现场样板房，销售展示大厅,距楼盘“离天,隔丈远”，将来交什么货,全凭发展商良心。

购房,没有统一的格式合同文本：每家楼盘,都有不同的合同，不熟悉行情的买家,有可能,会签下不合理的条款。尤其是,对于迟交楼等赔偿条款，很多楼盘,都没有标明，买家,可要求发展商增加相应的条款约定，以保障自己的权益。

澳门特区政府,至今没有计划重启“置业移民”计划：澳门行政法务司司长陈丽敏指出，在现行法规中，规定了管理人员,及专业人员,可申请来澳门居留，包括,在澳门高等院校毕业的外地学生，均可按照法定程序,提出居澳申请。但至今,没有计划重新启动“置业移民”计划。

投资新玩法：

买远期楼花打时间差赚钱

内地人出手,投资澳门住宅，操作,便捷的获利途径,澳门地产经纪教一些投资秘笈

澳门楼市对内地投资者的最大吸引之处,在于“能打时间差赚钱”。澳门政府对楼盘预售,没有设立任何条件，基本上,发展商拿到设计批准函、把工地一围、把地块一挖，立马就能开盘销售。此时,如果买入开盘价的房子，只需交楼价10%,作定金,就签订临时买卖合约，一年内,交齐30%楼款（可分几次交），余下的70%楼款,到收楼时,才交齐，澳门人买房,一般都是采取这种“按建筑工期付款”的方式。由于买的,都是远期楼花，加上澳门地盘,工人难请，工程进度,比内地要慢，一般建成一个楼盘,得花三,四年，这样一来，这三,四年,就是一个转手赚钱的时间差。

比如,买1000万澳门元的楼，第一年,投入300万即可，等到过两年,楼价涨到1300万了,就转手，300万差价,袋袋平安，等于投资300万,两年内,赚回300万，“这个操作,完全合法，未空手套白狼，这个玩法,非常吸引！”投资获利的经纪,说得眉飞色舞，“简直是赚钱神话。”这要在楼价看涨的前提下,才能实现。

这种近乎“炒楼花”的方式,程序上,确实是可以这样做的,近年,有人赚到了钱。在“特别印花税”新政出台后，第一年转手,要交楼价20%的印花税，上述个案里,就要交200万澳门元，第二年转手,交10%，就是100万澳门元，等于把转手的利润空间大幅减少了。如果打算持有几年,转手，那就不受任何影响了。

购房流程与费用

1.看盘，选定单位以后,下定金，一般是付20万~50万港元，签订临时买卖合同；内地人,可以把钱,付给有信誉的中介代理行，由澳门当地的中介,代开银行本票,给发展商。

2.7天内,补交齐楼价10%的定金，签订买卖合同，往后一年内,付30%楼款，剩下的70%,到交楼时,付清。

3.签约后,1个半月左右,上当地律师楼,与发展商办理签契转名手续，澳门没有房产证，签有业主签名的房契，政府机构,可以查阅到每套房的产权权属。

4.若是买卖二手楼，中介佣金,一般是买卖各付1%；如果是通过中介买一手楼，则不用付中介费，由发展商支付给经纪。

5.如果是买卖楼花,转名，发展商一般要收10%的转名费。

6.申请贷款按揭的手续,很简单，银行基本不查收入证明。

内地人澳门买楼,要付哪些钱？

1.印花税：最高,成交价的3%。

征收方式很特别，分层,逐级扣减：200万澳门元以下,征1%；200万~400万澳门元,征2%，400万澳门元以上,征3%封顶。比如,说300万澳门元的楼,不是征收9万澳门元的税，而是先扣掉200万澳门元的1%，然后,是200万~400万澳门元的2%，剩下的,交3%。

2.做契约费、登记费：契税,大约是房价的0.4%。

3.律师费:4000澳门元左右/宗。

半年楼价涨两成, 政府调控已出招

澳门面积,只有30平方公里，人口约50万，整个社会,属于微型经济体系，登记在册的房屋住户数,不足20万户。这个,相当于内地一个小城市的地区，近年来,楼市经历了-从长期低迷,到谷底反弹的戏剧性转变。

在澳门,澳门房地产联合商会会长、澳门特别行政区立法会议员吴在权先生。据介绍，澳门的经济和房地产市场,从回归前到2002年前后，一直是处于相当沉寂的局面，经济,长期低迷,令大量房屋出现积压，以至当地政府,在上世纪80年代,到90年代间,为刺激经济出台了“置业移民政策”，投资额,刚开始时,是300万澳门元，后来,因为乏人问津，一路下降到200万、100万，楼市,终于得到支撑，楼价,开始回升。2002年,澳门开放赌权，吸引了大量外资,来澳门投资大型酒店、娱乐设施等项目，加上澳门开放内地人自由行，澳门经济重拾升轨。从2003年下半年起，澳门的住宅市场,由谷底反弹，随着楼价的走高，老百姓开始对“置业移民”政策,有怨言，认为-拉高了澳门的楼价，于是,政府在2006年前后,宣布暂停“置业移民”政策。

到2010年,澳门房地产交易,出现量价齐升，当年,全澳门住宅买卖数目17989宗，金额总值459.3亿澳门元，分别是1999年的,近2倍和10倍，升幅惊人。据澳门统计暨普查局数据显示，截至2010年底，澳门近三年来,住宅单位的空置率,维持在9%以下的较低水平，相对于过去十五年间,最高达23.3%的空置率而言，显示出地产市场的强劲需求。

直到今年2月，澳门住宅单位实用面积,每平方米价格,飙升至近4万澳门元，较2010年9月,上升近12%，其中,澳门半岛楼价,上涨超过22%。政府官员指出：“资产泡沫风险,将有可能持续上升。”于是，在今年4月，澳门特区政府宣布:出台楼市“调控辣招”，减少过度投机，降低泡沫化的潜在影响。这四记“辣招”,被当地业界称为“力度空前”——首先,是对在规定期限内移转居住用途的不动产交易,征收特别印花税，税率,分两级，获得不动产后,1年内转售，税率,为20%；1年后,至2年内,转售，税率,为10%。其次，将进一步收紧“楼花”贷款比率上限，澳门居民,一律定为70%，非澳门居民,上限为50%，不设豁免。该政策,预计在近期,会正式实施。对于从未遭遇政府出手干预的澳门楼市来说，这几招,对于内地见惯大风大浪的地产大佬来说，是毛毛雨。“特别印花税”政策,出台后的5月，澳门楼市成交,立即出现下滑和停滞局面，成交价,依然岿然不动。