上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則(市政府令第71號)

上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則(市政府令第71號)

上海市人民政府令,第71號

《 上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》已經2011年10月10日市政府第121次常務會議通過,現予公佈,自公佈之日起施行。

市長 韓正

二○一一年十月十九日

上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則

(2011年10月19日上海市人民政府令第71號公佈)第一章總則

  第一條(目的和依據)

為了規範本市國有土地上房屋徵收與補償活動,維護公共利益,保障被徵收人的合法權益,根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》,結合本市實際,制定本細則。

  第二條(適用範圍)

在本市國有土地上實施房屋徵收與補償,適用本細則。

  第三條(基本原則)

房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。

  第四條(管理部門)

市房屋行政管理部門是本市房屋徵收與補償工作的主管部門,負責本市房屋徵收與補償的業務指導和監督管理等工作。

市和區(縣)發展改革、建設、規劃土地、財政、公安、工商、監察等有關行政管理部門,應當依照本細則的規定和職責分工,互相配合,保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

被徵收房屋所在地的街道辦事處、鎮(鄉)人民政府,應當配合做好房屋徵收與補償的相關工作。

  第五條(徵收主體與徵收部門)

區(縣)人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

區(縣)房屋行政管理部門為本行政區域的房屋徵收部​​門,負責組織實施房屋徵收與補償工作。

房屋徵收部​​門可以委託房屋徵收事務所,承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收事務所不得以營利為目的。房屋徵收部​​門對房屋徵收事務所在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督,並對其行為後果承擔法律責任。

  第六條(工作人員培訓與上崗)

從事房屋徵收與補償工作的人員,應當通過市房屋行政管理部門組織的有關法律知識、業務知識的培訓考核,持證上崗。

  第七條(舉報處理)

任何單位和個人對違反本細則規定的行為,都有權向市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

市和區(縣)監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。第二章 徵收決定

  第八條(確需徵收房屋的情形)

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需徵收房屋的,由區(縣)人民政府作出房屋徵收決定:

  (一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照國家和本市有關城鄉規劃規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

  第九條(規劃和計劃)

依照本細則第八條規定,確需徵收房屋的各項建設活動,應當符合本市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入區(縣)國民經濟和社會發展年度計劃。

  第十條(房屋徵收範圍的確定)

符合本細則第八條第(一)項至第(四)項規定的建設項目需要徵收房屋的,房屋徵收範圍根據建設用地規劃許可證確定。

符合本細則第八條第(五)項規定因舊城區改建需要徵收房屋的,房屋徵收範圍由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發展改革、規劃土地、財政等行政管理部門以及相關區(縣)人民政府確定。

符合本細則第八條規定的其他情形需要徵收房屋的,房屋徵收範圍由市房屋行政管理部門會同相關行政管理部門和區(縣)人民政府確定。

第十一條(徵收範圍確定後不得實施的行為)

房屋徵收範圍確定後,不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的,不予補償。

房屋徵收範圍確定後,有下列行為之一的,不增加違反規定的補償費用:

(一)建立新的公有房屋租賃關係、分列公有房屋租賃戶名;

(二)房屋轉讓、析產、分割、贈與;

(三)新增、變更工商營業登記;

  (四)遷入戶口或者分戶;

(五)其他不當增加補償費用的行為。

有關行政管理部門和機構受理前款所列事項時,應當要求被徵收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書面承諾。

房屋徵收部​​門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋徵收範圍內予以公告,並書面通知規劃土地、工商、公安等行政管理部門,房地產登記機構以及公有房屋出租人等單位。公告和書面通知應當載明暫停期限。暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。

第十二條(舊城區改建的意願徵詢)

因舊城區改建房屋徵收範圍確定後,房屋徵收部​​門應當組織徵詢被徵收人、公有房屋承租人的改建意願;有90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的,方可進行舊城區改建。

  第十三條(房屋調查登記)

房屋徵收部​​門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記,被徵收人、公有房屋承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人、公有房屋承租人公佈。

第十四條(對未經登記建築的調查、認定和處理)

區(縣)人民政府應當組織有關行政管理部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的,房屋徵收部​​門應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。

第十五條(徵收補償方案的擬訂和論證)

房屋徵收部​​門擬訂徵收補償方案,報區(縣)人民政府。徵收補償方案應當包括以下內容:

(一) 房屋徵收與補償的法律依據;

  (二) 房屋徵收的目的;

  (三) 房屋徵收的範圍;

(四) 被徵收房屋類型和建築面積的認定辦法;

(五) 房屋徵收補償方式、標準和計算方法;

  (六) 補貼和獎勵標準;

(七) 用於產權調換房屋的基本情況和選購方法;

(八) 房屋徵收評估機構選定辦法;

(九) 房屋徵收補償的簽約期限;

(十) 搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;

(十一) 受委託的房屋徵收事務所名稱;

  (十二) 其他事項。

區(縣)人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並在房屋徵收範圍內予以公佈,徵求被徵收人、公有房屋承租人意見。徵求意見期限不得少於30日。其中,因舊城區改建需要徵收房屋的,區(縣)人民政府還應當組織由被徵收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。

  第十六條(方案修改和公佈)

區(縣)人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

  第十七條(徵收補償費用)

徵收補償費用包括用於貨幣補償的資金和用於產權調換的房屋。用於貨幣補償的資金在房屋徵收決定作出前應當足額到位、專戶存儲、專款專用。用於產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求,並產權清晰、無權利負擔。

  第十八條(社會穩定風險評估)

房屋徵收決定作出前,房屋徵收部​​門應當會同區(縣)相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府,參照本市重大事項社會穩定風險評估的有關規定,進行社會穩定風險評估,並報區(縣)人民政府審核。

  第十九條(房屋徵收決定)

房屋徵收決定由區(縣)人民政府作出。涉及被徵收人、公有房屋承租人50戶以上的,應當經區(縣)人民政府常務會議討論決定。

  第二十條(徵收決定的公告)

區(縣)人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

區(縣)人民政府及房屋徵收部​​門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法徵收的,國有土地使用權同時收回。

第二十一條(舊城區改建徵收決定)

因舊城區改建需要徵收房屋的,房屋徵收部​​門應當在徵收決定作出後,組織被徵收人、公有房屋承租人根據徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的,補償協議生效;在簽約期限內未達到規定簽約比例的,徵收決定終止執行。簽約比例由區(縣)人民政府規定,但不得低於80%。

第二十二條(徵收決定的複議和訴訟)

被徵收人、公有房屋承租人對區(縣)人民政府作出的房屋徵收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。第三章補償

第二十三條(徵收補償協議主體的確定)

房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人簽訂。

被徵收人、公有房屋承租人以徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶,按戶進行補償。

被徵收人以房地產權證所載明的所有人為準,公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

  第二十四條(評估機構的選定)

被徵收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

房地產價格評估機構由被徵收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的,由房屋徵收部​​門通過組織被徵收人、公有房屋承租人按照少數服從多數的原則投票決定,也可以由房屋徵收部門或者被徵收人、公有房屋承租人採取搖號、抽籤等隨機方式確定。房屋徵收部​​門應當將確定的房地產價格評估機構予以公告。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作,任何單位和個人不得乾預。

第二十五條(房屋徵收價值評估)

被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等因素。

除本市對用於產權調換房屋價格有特別規定外,用於產權調換房屋的市場價值應當由按照第二十四條規定已選定的房地產價格評估機構評估確定。被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部​​門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請複核評估。被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部​​門對房地產價格評估機構的複核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向市房地產估價師協會組織的房地產估價專家委員會申請鑒定。

第二十六條(徵收居住房屋的補償方式)

徵收居住房屋的,被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,房屋徵收部​​門應當提供用於產權調換的房屋,並與被徵收人、公有房屋承租人計算、結清被徵收房屋補償金額與用於產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建徵收居住房屋的,作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源,供被徵收人、公有房屋承租人選擇,並按照房地產市場價結清差價。就近地段的範圍,具體由房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案徵求意見過程中確定。

第二十七條(徵收居住房屋的補償、補貼和獎勵)

徵收居住房屋的,應當根據不同情況,按照本細則規定給予被徵收人、公有房屋承租人以下補償、補助:

(一) 被徵收房屋的房地產市場評估價格;

  (二) 價格補貼;

(三) 特定房屋類型的套型面積補貼;

  (四) 居住困難戶的保障補貼;

  (五) 搬遷費和臨時安置費。

對按期簽約、搬遷的被徵收人、公有房屋承租人,房屋徵收部​​門應當給予獎勵,具體獎勵標準由各區(縣)人民政府制定。

第二十八條(徵收居住房屋的補償、補貼計算標準)

被徵收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼,但本細則有特別規定的,從其規定。

評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。被徵收房屋的房地產市場評估單價低於評估均價的,按評估均價計算。

評估均價=被徵收範圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建築面積。評估均價標準,由房地產價格評估機構在評估後計算得出,由房屋徵收部​​門在徵收範圍內公佈。

價格補貼=評估均價×補貼係數×被徵收房屋的建築面積。補貼係數不超過0.3,具體標準由區(縣)人民政府制定。

被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,被徵收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼,每證補貼面積標準不超過15平方米建築面積,具體標準由區(縣)人民政府制定。

第二十九條(徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準)

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋,被徵收人選擇貨幣補償的,租賃關係終止,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%+價格補貼,被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,按照本細則規定增加套型面積補貼。

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋,被徵收人選擇房屋產權調換的,由被徵收人負責安置公有房屋承租人,租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格+價格補貼,被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,按照本細則規定增加套型面積補貼。

第三十條(徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準)

徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×100%;對房屋承租人的補償按照第二十九條第一款有關公有房屋承租人的補償規定執行。

第三十一條(居住困難戶的優先保障)

按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及本條第二款規定的折算公式計算後,人均建築面積不足22平方米的居住困難戶,增加保障補貼,但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用於購買產權調換房屋。

折算公式為:被徵收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被徵收居住房屋補償金額。

折算單價由區(縣)人民政府公佈。

符合經濟適用住房政策規定條件的居住困難戶,可以優先購買經濟適用住房。

第三十二條(優先住房保障的申請和審核)

居住困難的被徵收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請,並提供相關證明材料。

區(縣)住房保障機構應當按照本細則以及本市經濟適用住房的相關規​​定對居住困難戶進行認定,並將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在徵收範圍內公示,公示期為15日。公示期內有異議的,由區(縣)住房保障機構在15日內進行核查和公佈。

第三十三條(徵收居住房屋的其他補貼標準)

徵收居住房屋,被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,產權調換房屋交付前,房屋徵收部​​門應當支付臨時安置費或者提供周轉用房。

徵收居住房屋造成搬遷的,房屋徵收部​​門應當向被徵收人、公有房屋承租人支付搬遷費。

臨時安置費和搬遷費的具體標準由區(縣)人民政府制定。

第三十四條(徵收非居住房屋的補償)

徵收非居住房屋的,被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

徵收非居住房屋的,應當對被徵收人、公有房屋承租人給予以下補償:

(一) 被徵收房屋的市場評估價格;

  (二) 設備搬遷和安裝費用;

(三) 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;

  (四) 停產停業損失補償。

被徵收人、公有房屋承租人按期搬遷的,應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(縣)人民政府制定。

第三十五條(停產停業損失補償)

因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準,按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。

被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的,應當向房屋徵收部​​門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部​​門應當委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估,並按照評估結果予以補償。被徵收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的,可以按照本細則第二十五條第三款規定申請複核、鑑定。

第三十六條(徵收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準)

徵收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋,被徵收人選擇貨幣補償的,租賃關係終止,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%,對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%;被徵收人選擇房屋產權調換的,由被徵收人安置公有房屋承租人,租賃關係繼續保持。

第三十七條(徵收宗教團體所有的房屋的補償標準)

徵收宗教團體所有的房屋,房屋徵收部​​門應當事先徵求宗教事務管理部門的意見,並與宗教團體簽訂徵收補償協議。

徵收由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體的房屋,租賃關係終止。徵收居住房屋的,補償方式與標準按照本細則第三十條規定執行。徵收非居住房屋的,對被徵收人的補償金額為:評估價格×100%,對房屋承租人的補償按照第三十六條有關公有房屋承租人的補償規定執行。

第三十八條(徵收依法代管房屋的補償標準)

徵收房屋管理部門依法代管的房屋,房屋徵收部​​門應當與代管人訂立徵收補償協議。徵收補償協議應當經公證機構公證,徵收房屋有關資料應當向公證機構辦理證據保全。補償方式與標準,按照本細則第三十七條第二款的規定執行。

第三十九條(徵收設有抵押權房屋的補償標準)

徵收設有抵押權的房屋,抵押人與抵押權人應當按照國家和本市房地產抵押規定,就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商。

抵押人與抵押權人達成書面協議的,房屋徵收部​​門應當按照協議對被徵收人給予補償。達不成協議,房屋徵收部​​門對被徵收人實行貨幣補償的,應當將補償款向公證機構辦理提存;對被徵收人實行房屋產權調換的,抵押權人可以變更抵押物。

  第四十條(訂立補償協議)

房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人依照本細則的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。

補償協議訂立後,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟或者仲裁。

  第四十一條(搬遷)

實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府對被徵收人、公有房屋承租人給予補償後,被徵收人、公有房屋承租人應當在補償協議約定或​​者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第四十二條(補償決定及復議和訴訟)

房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部​​門報區(縣)人民政府。區(縣)人民政府應當依法按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定應當公平,包括本細則第四十條第一款規定的有關補償協議的事項。

對徵收居住房屋的補償爭議,應當決定以房屋產權調換或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。對徵收非居住房屋的補償爭議,可以決定以房屋產權調換、貨幣補償或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。

被徵收人、公有房屋承租人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

第四十三條(補償決定的司法強制執行)

被徵收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府依法申請人民法院強制執行。

區(縣)人民政府在申請人民法院強制執行前,應當依法書面催告被徵收人、公有房屋承租人履行搬遷義務。

申請人民法院強制執行的,區(縣)人民政府應當按照規定提交作出補償決定的有關文件、被申請人的基本情況、並附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和麵積等材料。

第四十四條(居住房屋徵收補償所得的歸屬和安置義務)

徵收居住房屋的,被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後,應當負責安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共​​同居住人共有。

  第四十五條(補償結果公開)

房屋徵收部​​門應當依法建立房屋徵收補償檔案,並將分戶補償結果在房屋徵收範圍內向被徵收人、公有房屋承租人公佈。

區(縣)審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督,並公佈審計結果。第四章法律責任

第四十六條(政府部門工作人員的責任)

市房屋行政管理等相關行政管理部門、區(縣)人民政府及其相關行政管理部門、房屋徵收部​​門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本細則規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由所在單位或者上級主管部門責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十七條(暴力、威脅等方式搬遷的責任)

採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人、公有房屋承租人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

第四十八條(非法阻礙依法徵收的責任)

採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作,構成犯罪的,依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

第四十九條(與補償費用有關違法行為的責任)

貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的,責令改正,追回有關款項,限期退還違法所得,對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

  第五十條(評估機構的責任)

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款,並記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、註冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。第五章 附 則

  第五十一條(有關用語的含義)

  本細則中下列用語的含義:

(一)被徵收人,是指被徵收房屋的所有權人。

(二)公有房屋承租人,是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關係的個人和單位。

(三)共同居住人,是指作出房屋徵收決定時,在被徵收房屋處具有常住戶口,並實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

(四)房屋使用人,是指實際佔用房屋的單位和個人。

  第五十二條(施行日期)

  本細則自公佈之日起施行。 2001年10月29日市人民政府令第111號發布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、2006年7月1日市人民政府令第61號發布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》同時廢止。 《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續沿用原有的規定辦理,但區(縣)人民政府不得責成有關部門強制拆遷。

http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai29023.html

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)

上海市人民政府令,第71号

  《 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 》已经2011年10月10日市政府第121次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

市长 韩正

二○一一年十月十九日

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)第一章 总 则

  第一条(目的和依据)

  为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,结合本市实际,制定本细则。

  第二条(适用范围)

  在本市国有土地上实施房屋征收与补偿,适用本细则。

  第三条(基本原则)

  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

  第四条(管理部门)

  市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门,负责本市房屋征收与补偿的业务指导和监督管理等工作。

  市和区(县)发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等有关行政管理部门,应当依照本细则的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  被征收房屋所在地的街道办事处、镇(乡)人民政府,应当配合做好房屋征收与补偿的相关工作。

  第五条(征收主体与征收部门)

  区(县)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  区(县)房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门,负责组织实施房屋征收与补偿工作。

  房屋征收部门可以委托房屋征收事务所,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  第六条(工作人员培训与上岗)

  从事房屋征收与补偿工作的人员,应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核,持证上岗。

  第七条(举报处理)

  任何单位和个人对违反本细则规定的行为,都有权向市和区(县)人民政府、房屋行政管理部门和其他有关部门举报。接到举报的市和区(县)人民政府、房屋行政管理部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

  市和区(县)监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定

  第八条(确需征收房屋的情形)

  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由区(县)人民政府作出房屋征收决定:

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第九条(规划和计划)

  依照本细则第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入区(县)国民经济和社会发展年度计划。

  第十条(房屋征收范围的确定)

  符合本细则第八条第(一)项至第(四)项规定的建设项目需要征收房屋的,房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。

  符合本细则第八条第(五)项规定因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区(县)人民政府确定。

  符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的,房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区(县)人民政府确定。

  第十一条(征收范围确定后不得实施的行为)

  房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收范围确定后,有下列行为之一的,不增加违反规定的补偿费用:

  (一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名;

  (二)房屋转让、析产、分割、赠与;

  (三)新增、变更工商营业登记;

  (四)迁入户口或者分户;

  (五)其他不当增加补偿费用的行为。

  有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时,应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

  房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门,房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

  第十二条(旧城区改建的意愿征询)

  因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。

  第十三条(房屋调查登记)

  房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

  第十四条(对未经登记建筑的调查、认定和处理)

  区(县)人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  第十五条(征收补偿方案的拟订和论证)

  房屋征收部门拟订征收补偿方案,报区(县)人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容:

  (一) 房屋征收与补偿的法律依据;

  (二) 房屋征收的目的;

  (三) 房屋征收的范围;

  (四) 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

  (五) 房屋征收补偿方式、标准和计算方法;

  (六) 补贴和奖励标准;

  (七) 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;

  (八) 房屋征收评估机构选定办法;

  (九) 房屋征收补偿的签约期限;

  (十) 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

  (十一) 受委托的房屋征收事务所名称;

  (十二) 其他事项。

  区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布,征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中,因旧城区改建需要征收房屋的,区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

  第十六条(方案修改和公布)

  区(县)人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  第十七条(征收补偿费用)

  征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求,并产权清晰、无权利负担。

  第十八条(社会稳定风险评估)

  房屋征收决定作出前,房屋征收部门应当会同区(县)相关行政管理部门、街道办事处、镇(乡)人民政府,参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定,进行社会稳定风险评估,并报区(县)人民政府审核。

  第十九条(房屋征收决定)

  房屋征收决定由区(县)人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的,应当经区(县)人民政府常务会议讨论决定。

  第二十条(征收决定的公告)

  区(县)人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

  区(县)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  第二十一条(旧城区改建征收决定)

  因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%。

  第二十二条(征收决定的复议和诉讼)

  被征收人、公有房屋承租人对区(县)人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。第三章补偿

  第二十三条(征收补偿协议主体的确定)

  房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

  被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

  被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

  第二十四条(评估机构的选定)

  被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

  第二十五条(房屋征收价值评估)

  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

  除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

  被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

  第二十六条(征收居住房屋的补偿方式)

  征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

  因旧城区改建征收居住房屋的,作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人、公有房屋承租人选择,并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围,具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

  第二十七条(征收居住房屋的补偿、补贴和奖励)

  征收居住房屋的,应当根据不同情况,按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助:

  (一) 被征收房屋的房地产市场评估价格;

  (二) 价格补贴;

  (三) 特定房屋类型的套型面积补贴;

  (四) 居住困难户的保障补贴;

  (五) 搬迁费和临时安置费。

  对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人,房屋征收部门应当给予奖励,具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。

  第二十八条(征收居住房屋的补偿、补贴计算标准)

  被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本细则有特别规定的,从其规定。

  评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

  评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准,由房地产价格评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。

  价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3,具体标准由区(县)人民政府制定。

  被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴,每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积,具体标准由区(县)人民政府制定。

  第二十九条(征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

  第三十条(征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

  征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

  第三十一条(居住困难户的优先保障)

  按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

  折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

  保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

  折算单价由区(县)人民政府公布。

  符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户,可以优先购买经济适用住房。

  第三十二条(优先住房保障的申请和审核)

  居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。

  区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区(县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。

  第三十三条(征收居住房屋的其他补贴标准)

  征收居住房屋,被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

  征收居住房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。

  临时安置费和搬迁费的具体标准由区(县)人民政府制定。

  第三十四条(征收非居住房屋的补偿)

  征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

  (一) 被征收房屋的市场评估价格;

  (二) 设备搬迁和安装费用;

  (三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

  (四) 停产停业损失补偿。

  被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

  第三十五条(停产停业损失补偿)

  因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

  被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

  第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准)

  征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

  第三十七条(征收宗教团体所有的房屋的补偿标准)

  征收宗教团体所有的房屋,房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见,并与宗教团体签订征收补偿协议。

  征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋,租赁关系终止。征收居住房屋的,补偿方式与标准按照本细则第三十条规定执行。征收非居住房屋的,对被征收人的补偿金额为:评估价格×100%,对房屋承租人的补偿按照第三十六条有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

  第三十八条(征收依法代管房屋的补偿标准)

  征收房屋管理部门依法代管的房屋,房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证,征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准,按照本细则第三十七条第二款的规定执行。

  第三十九条(征收设有抵押权房屋的补偿标准)

  征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

  抵押人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

  第四十条(订立补偿协议)

  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。

  第四十一条(搬迁)

  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

  作出房屋征收决定的区(县)人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后,被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  第四十二条(补偿决定及复议和诉讼)

  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区(县)人民政府。区(县)人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  补偿决定应当公平,包括本细则第四十条第一款规定的有关补偿协议的事项。

  对征收居住房屋的补偿争议,应当决定以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。对征收非居住房屋的补偿争议,可以决定以房屋产权调换、货币补偿或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。

  被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第四十三条(补偿决定的司法强制执行)

  被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区(县)人民政府依法申请人民法院强制执行。

  区(县)人民政府在申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。

  申请人民法院强制执行的,区(县)人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

  第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)

  征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

  第四十五条(补偿结果公开)

  房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

  区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。第四章法律责任

  第四十六条(政府部门工作人员的责任)

  市房屋行政管理等相关行政管理部门、区(县)人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本细则规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十七条(暴力、威胁等方式搬迁的责任)

  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十八条(非法阻碍依法征收的责任)

  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十九条(与补偿费用有关违法行为的责任)

  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

  第五十条(评估机构的责任)

  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第五章 附 则

  第五十一条(有关用语的含义)

  本细则中下列用语的含义:

  (一)被征收人,是指被征收房屋的所有权人。

  (二)公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

  (三)共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

  (四)房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

  第五十二条(施行日期)

  本细则自公布之日起施行。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但区(县)人民政府不得责成有关部门强制拆迁。

http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai29023.html

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則(市政府令第71號)》有一个想法

  1. 上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則(市政府令第71號)

    上海市人民政府令,第71號

    《 上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》已經2011年10月10日市政府第121次常務會議通過,現予公佈,自公佈之日起施行。

    市長 韓正

    二○一一年十月十九日

    上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則

    (2011年10月19日上海市人民政府令第71號公佈)第一章總則

      第一條(目的和依據)

    為了規範本市國有土地上房屋徵收與補償活動,維護公共利益,保障被徵收人的合法權益,根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》,結合本市實際,制定本細則。

      第二條(適用範圍)

    在本市國有土地上實施房屋徵收與補償,適用本細則。

      第三條(基本原則)

    房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。

      第四條(管理部門)

    市房屋行政管理部門是本市房屋徵收與補償工作的主管部門,負責本市房屋徵收與補償的業務指導和監督管理等工作。

    市和區(縣)發展改革、建設、規劃土地、財政、公安、工商、監察等有關行政管理部門,應當依照本細則的規定和職責分工,互相配合,保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

    被徵收房屋所在地的街道辦事處、鎮(鄉)人民政府,應當配合做好房屋徵收與補償的相關工作。

      第五條(徵收主體與徵收部門)

    區(縣)人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

    區(縣)房屋行政管理部門為本行政區域的房屋徵收部​​門,負責組織實施房屋徵收與補償工作。

    房屋徵收部​​門可以委託房屋徵收事務所,承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收事務所不得以營利為目的。房屋徵收部​​門對房屋徵收事務所在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督,並對其行為後果承擔法律責任。

      第六條(工作人員培訓與上崗)

    從事房屋徵收與補償工作的人員,應當通過市房屋行政管理部門組織的有關法律知識、業務知識的培訓考核,持證上崗。

      第七條(舉報處理)

    任何單位和個人對違反本細則規定的行為,都有權向市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(縣)人民政府、房屋行政管理部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

    市和區(縣)監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。第二章 徵收決定

      第八條(確需徵收房屋的情形)

    為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需徵收房屋的,由區(縣)人民政府作出房屋徵收決定:

      (一)國防和外交的需要;

    (二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

    (三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

    (四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

    (五)由政府依照國家和本市有關城鄉規劃規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;

    (六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

      第九條(規劃和計劃)

    依照本細則第八條規定,確需徵收房屋的各項建設活動,應當符合本市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入區(縣)國民經濟和社會發展年度計劃。

      第十條(房屋徵收範圍的確定)

    符合本細則第八條第(一)項至第(四)項規定的建設項目需要徵收房屋的,房屋徵收範圍根據建設用地規劃許可證確定。

    符合本細則第八條第(五)項規定因舊城區改建需要徵收房屋的,房屋徵收範圍由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發展改革、規劃土地、財政等行政管理部門以及相關區(縣)人民政府確定。

    符合本細則第八條規定的其他情形需要徵收房屋的,房屋徵收範圍由市房屋行政管理部門會同相關行政管理部門和區(縣)人民政府確定。

    第十一條(徵收範圍確定後不得實施的行為)

    房屋徵收範圍確定後,不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的,不予補償。

    房屋徵收範圍確定後,有下列行為之一的,不增加違反規定的補償費用:

    (一)建立新的公有房屋租賃關係、分列公有房屋租賃戶名;

    (二)房屋轉讓、析產、分割、贈與;

    (三)新增、變更工商營業登記;

      (四)遷入戶口或者分戶;

    (五)其他不當增加補償費用的行為。

    有關行政管理部門和機構受理前款所列事項時,應當要求被徵收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書面承諾。

    房屋徵收部​​門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋徵收範圍內予以公告,並書面通知規劃土地、工商、公安等行政管理部門,房地產登記機構以及公有房屋出租人等單位。公告和書面通知應當載明暫停期限。暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。

    第十二條(舊城區改建的意願徵詢)

    因舊城區改建房屋徵收範圍確定後,房屋徵收部​​門應當組織徵詢被徵收人、公有房屋承租人的改建意願;有90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的,方可進行舊城區改建。

      第十三條(房屋調查登記)

    房屋徵收部​​門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記,被徵收人、公有房屋承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人、公有房屋承租人公佈。

    第十四條(對未經登記建築的調查、認定和處理)

    區(縣)人民政府應當組織有關行政管理部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的,房屋徵收部​​門應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。

    第十五條(徵收補償方案的擬訂和論證)

    房屋徵收部​​門擬訂徵收補償方案,報區(縣)人民政府。徵收補償方案應當包括以下內容:

    (一) 房屋徵收與補償的法律依據;

      (二) 房屋徵收的目的;

      (三) 房屋徵收的範圍;

    (四) 被徵收房屋類型和建築面積的認定辦法;

    (五) 房屋徵收補償方式、標準和計算方法;

      (六) 補貼和獎勵標準;

    (七) 用於產權調換房屋的基本情況和選購方法;

    (八) 房屋徵收評估機構選定辦法;

    (九) 房屋徵收補償的簽約期限;

    (十) 搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;

    (十一) 受委託的房屋徵收事務所名稱;

      (十二) 其他事項。

    區(縣)人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並在房屋徵收範圍內予以公佈,徵求被徵收人、公有房屋承租人意見。徵求意見期限不得少於30日。其中,因舊城區改建需要徵收房屋的,區(縣)人民政府還應當組織由被徵收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。

      第十六條(方案修改和公佈)

    區(縣)人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

      第十七條(徵收補償費用)

    徵收補償費用包括用於貨幣補償的資金和用於產權調換的房屋。用於貨幣補償的資金在房屋徵收決定作出前應當足額到位、專戶存儲、專款專用。用於產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求,並產權清晰、無權利負擔。

      第十八條(社會穩定風險評估)

    房屋徵收決定作出前,房屋徵收部​​門應當會同區(縣)相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府,參照本市重大事項社會穩定風險評估的有關規定,進行社會穩定風險評估,並報區(縣)人民政府審核。

      第十九條(房屋徵收決定)

    房屋徵收決定由區(縣)人民政府作出。涉及被徵收人、公有房屋承租人50戶以上的,應當經區(縣)人民政府常務會議討論決定。

      第二十條(徵收決定的公告)

    區(縣)人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

    區(縣)人民政府及房屋徵收部​​門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。

    房屋被依法徵收的,國有土地使用權同時收回。

    第二十一條(舊城區改建徵收決定)

    因舊城區改建需要徵收房屋的,房屋徵收部​​門應當在徵收決定作出後,組織被徵收人、公有房屋承租人根據徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的,補償協議生效;在簽約期限內未達到規定簽約比例的,徵收決定終止執行。簽約比例由區(縣)人民政府規定,但不得低於80%。

    第二十二條(徵收決定的複議和訴訟)

    被徵收人、公有房屋承租人對區(縣)人民政府作出的房屋徵收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。第三章補償

    第二十三條(徵收補償協議主體的確定)

    房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人簽訂。

    被徵收人、公有房屋承租人以徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶,按戶進行補償。

    被徵收人以房地產權證所載明的所有人為準,公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

      第二十四條(評估機構的選定)

    被徵收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

    房地產價格評估機構由被徵收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的,由房屋徵收部​​門通過組織被徵收人、公有房屋承租人按照少數服從多數的原則投票決定,也可以由房屋徵收部門或者被徵收人、公有房屋承租人採取搖號、抽籤等隨機方式確定。房屋徵收部​​門應當將確定的房地產價格評估機構予以公告。

    房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作,任何單位和個人不得乾預。

    第二十五條(房屋徵收價值評估)

    被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等因素。

    除本市對用於產權調換房屋價格有特別規定外,用於產權調換房屋的市場價值應當由按照第二十四條規定已選定的房地產價格評估機構評估確定。被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

    被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部​​門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請複核評估。被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部​​門對房地產價格評估機構的複核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向市房地產估價師協會組織的房地產估價專家委員會申請鑒定。

    第二十六條(徵收居住房屋的補償方式)

    徵收居住房屋的,被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

    被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,房屋徵收部​​門應當提供用於產權調換的房屋,並與被徵收人、公有房屋承租人計算、結清被徵收房屋補償金額與用於產權調換房屋價值的差價。

    因舊城區改建徵收居住房屋的,作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源,供被徵收人、公有房屋承租人選擇,並按照房地產市場價結清差價。就近地段的範圍,具體由房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案徵求意見過程中確定。

    第二十七條(徵收居住房屋的補償、補貼和獎勵)

    徵收居住房屋的,應當根據不同情況,按照本細則規定給予被徵收人、公有房屋承租人以下補償、補助:

    (一) 被徵收房屋的房地產市場評估價格;

      (二) 價格補貼;

    (三) 特定房屋類型的套型面積補貼;

      (四) 居住困難戶的保障補貼;

      (五) 搬遷費和臨時安置費。

    對按期簽約、搬遷的被徵收人、公有房屋承租人,房屋徵收部​​門應當給予獎勵,具體獎勵標準由各區(縣)人民政府制定。

    第二十八條(徵收居住房屋的補償、補貼計算標準)

    被徵收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼,但本細則有特別規定的,從其規定。

    評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。被徵收房屋的房地產市場評估單價低於評估均價的,按評估均價計算。

    評估均價=被徵收範圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建築面積。評估均價標準,由房地產價格評估機構在評估後計算得出,由房屋徵收部​​門在徵收範圍內公佈。

    價格補貼=評估均價×補貼係數×被徵收房屋的建築面積。補貼係數不超過0.3,具體標準由區(縣)人民政府制定。

    被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,被徵收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼,每證補貼面積標準不超過15平方米建築面積,具體標準由區(縣)人民政府制定。

    第二十九條(徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準)

    徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋,被徵收人選擇貨幣補償的,租賃關係終止,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%+價格補貼,被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,按照本細則規定增加套型面積補貼。

    徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋,被徵收人選擇房屋產權調換的,由被徵收人負責安置公有房屋承租人,租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格+價格補貼,被徵收房屋屬於舊式裡弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的,按照本細則規定增加套型面積補貼。

    第三十條(徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準)

    徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×100%;對房屋承租人的補償按照第二十九條第一款有關公有房屋承租人的補償規定執行。

    第三十一條(居住困難戶的優先保障)

    按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及本條第二款規定的折算公式計算後,人均建築面積不足22平方米的居住困難戶,增加保障補貼,但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用於購買產權調換房屋。

    折算公式為:被徵收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。

    保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被徵收居住房屋補償金額。

    折算單價由區(縣)人民政府公佈。

    符合經濟適用住房政策規定條件的居住困難戶,可以優先購買經濟適用住房。

    第三十二條(優先住房保障的申請和審核)

    居住困難的被徵收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請,並提供相關證明材料。

    區(縣)住房保障機構應當按照本細則以及本市經濟適用住房的相關規​​定對居住困難戶進行認定,並將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在徵收範圍內公示,公示期為15日。公示期內有異議的,由區(縣)住房保障機構在15日內進行核查和公佈。

    第三十三條(徵收居住房屋的其他補貼標準)

    徵收居住房屋,被徵收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,產權調換房屋交付前,房屋徵收部​​門應當支付臨時安置費或者提供周轉用房。

    徵收居住房屋造成搬遷的,房屋徵收部​​門應當向被徵收人、公有房屋承租人支付搬遷費。

    臨時安置費和搬遷費的具體標準由區(縣)人民政府制定。

    第三十四條(徵收非居住房屋的補償)

    徵收非居住房屋的,被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

    徵收非居住房屋的,應當對被徵收人、公有房屋承租人給予以下補償:

    (一) 被徵收房屋的市場評估價格;

      (二) 設備搬遷和安裝費用;

    (三) 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;

      (四) 停產停業損失補償。

    被徵收人、公有房屋承租人按期搬遷的,應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(縣)人民政府制定。

    第三十五條(停產停業損失補償)

    因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準,按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。

    被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的,應當向房屋徵收部​​門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部​​門應當委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估,並按照評估結果予以補償。被徵收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的,可以按照本細則第二十五條第三款規定申請複核、鑑定。

    第三十六條(徵收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準)

    徵收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋,被徵收人選擇貨幣補償的,租賃關係終止,對被徵收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%,對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%;被徵收人選擇房屋產權調換的,由被徵收人安置公有房屋承租人,租賃關係繼續保持。

    第三十七條(徵收宗教團體所有的房屋的補償標準)

    徵收宗教團體所有的房屋,房屋徵收部​​門應當事先徵求宗教事務管理部門的意見,並與宗教團體簽訂徵收補償協議。

    徵收由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體的房屋,租賃關係終止。徵收居住房屋的,補償方式與標準按照本細則第三十條規定執行。徵收非居住房屋的,對被徵收人的補償金額為:評估價格×100%,對房屋承租人的補償按照第三十六條有關公有房屋承租人的補償規定執行。

    第三十八條(徵收依法代管房屋的補償標準)

    徵收房屋管理部門依法代管的房屋,房屋徵收部​​門應當與代管人訂立徵收補償協議。徵收補償協議應當經公證機構公證,徵收房屋有關資料應當向公證機構辦理證據保全。補償方式與標準,按照本細則第三十七條第二款的規定執行。

    第三十九條(徵收設有抵押權房屋的補償標準)

    徵收設有抵押權的房屋,抵押人與抵押權人應當按照國家和本市房地產抵押規定,就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商。

    抵押人與抵押權人達成書面協議的,房屋徵收部​​門應當按照協議對被徵收人給予補償。達不成協議,房屋徵收部​​門對被徵收人實行貨幣補償的,應當將補償款向公證機構辦理提存;對被徵收人實行房屋產權調換的,抵押權人可以變更抵押物。

      第四十條(訂立補償協議)

    房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人依照本細則的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。

    補償協議訂立後,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟或者仲裁。

      第四十一條(搬遷)

    實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

    作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府對被徵收人、公有房屋承租人給予補償後,被徵收人、公有房屋承租人應當在補償協議約定或​​者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

    任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

    第四十二條(補償決定及復議和訴訟)

    房屋徵收部​​門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部​​門報區(縣)人民政府。區(縣)人民政府應當依法按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。

    補償決定應當公平,包括本細則第四十條第一款規定的有關補償協議的事項。

    對徵收居住房屋的補償爭議,應當決定以房屋產權調換或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。對徵收非居住房屋的補償爭議,可以決定以房屋產權調換、貨幣補償或者房屋產權調換與貨幣補償相結合的方式進行補償。

    被徵收人、公有房屋承租人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

    第四十三條(補償決定的司法強制執行)

    被徵收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋徵收決定的區(縣)人民政府依法申請人民法院強制執行。

    區(縣)人民政府在申請人民法院強制執行前,應當依法書面催告被徵收人、公有房屋承租人履行搬遷義務。

    申請人民法院強制執行的,區(縣)人民政府應當按照規定提交作出補償決定的有關文件、被申請人的基本情況、並附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和麵積等材料。

    第四十四條(居住房屋徵收補償所得的歸屬和安置義務)

    徵收居住房屋的,被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後,應當負責安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共​​同居住人共有。

      第四十五條(補償結果公開)

    房屋徵收部​​門應當依法建立房屋徵收補償檔案,並將分戶補償結果在房屋徵收範圍內向被徵收人、公有房屋承租人公佈。

    區(縣)審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督,並公佈審計結果。第四章法律責任

    第四十六條(政府部門工作人員的責任)

    市房屋行政管理等相關行政管理部門、區(縣)人民政府及其相關行政管理部門、房屋徵收部​​門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本細則規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由所在單位或者上級主管部門責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第四十七條(暴力、威脅等方式搬遷的責任)

    採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人、公有房屋承租人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

    第四十八條(非法阻礙依法徵收的責任)

    採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作,構成犯罪的,依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

    第四十九條(與補償費用有關違法行為的責任)

    貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的,責令改正,追回有關款項,限期退還違法所得,對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分。

      第五十條(評估機構的責任)

    房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款,並記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、註冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。第五章 附 則

      第五十一條(有關用語的含義)

      本細則中下列用語的含義:

    (一)被徵收人,是指被徵收房屋的所有權人。

    (二)公有房屋承租人,是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關係的個人和單位。

    (三)共同居住人,是指作出房屋徵收決定時,在被徵收房屋處具有常住戶口,並實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

    (四)房屋使用人,是指實際佔用房屋的單位和個人。

      第五十二條(施行日期)

      本細則自公佈之日起施行。 2001年10月29日市人民政府令第111號發布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、2006年7月1日市人民政府令第61號發布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》同時廢止。 《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續沿用原有的規定辦理,但區(縣)人民政府不得責成有關部門強制拆遷。

    http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai29023.html

    上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)

    上海市人民政府令,第71号

      《 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 》已经2011年10月10日市政府第121次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

    市长 韩正

    二○一一年十月十九日

    上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

    (2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)第一章 总 则

      第一条(目的和依据)

      为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,结合本市实际,制定本细则。

      第二条(适用范围)

      在本市国有土地上实施房屋征收与补偿,适用本细则。

      第三条(基本原则)

      房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

      第四条(管理部门)

      市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门,负责本市房屋征收与补偿的业务指导和监督管理等工作。

      市和区(县)发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等有关行政管理部门,应当依照本细则的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

      被征收房屋所在地的街道办事处、镇(乡)人民政府,应当配合做好房屋征收与补偿的相关工作。

      第五条(征收主体与征收部门)

      区(县)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

      区(县)房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门,负责组织实施房屋征收与补偿工作。

      房屋征收部门可以委托房屋征收事务所,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

      第六条(工作人员培训与上岗)

      从事房屋征收与补偿工作的人员,应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核,持证上岗。

      第七条(举报处理)

      任何单位和个人对违反本细则规定的行为,都有权向市和区(县)人民政府、房屋行政管理部门和其他有关部门举报。接到举报的市和区(县)人民政府、房屋行政管理部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

      市和区(县)监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定

      第八条(确需征收房屋的情形)

      为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由区(县)人民政府作出房屋征收决定:

      (一)国防和外交的需要;

      (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

      (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

      (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

      (五)由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

      (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

      第九条(规划和计划)

      依照本细则第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入区(县)国民经济和社会发展年度计划。

      第十条(房屋征收范围的确定)

      符合本细则第八条第(一)项至第(四)项规定的建设项目需要征收房屋的,房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。

      符合本细则第八条第(五)项规定因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区(县)人民政府确定。

      符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的,房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区(县)人民政府确定。

      第十一条(征收范围确定后不得实施的行为)

      房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

      房屋征收范围确定后,有下列行为之一的,不增加违反规定的补偿费用:

      (一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名;

      (二)房屋转让、析产、分割、赠与;

      (三)新增、变更工商营业登记;

      (四)迁入户口或者分户;

      (五)其他不当增加补偿费用的行为。

      有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时,应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

      房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门,房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

      第十二条(旧城区改建的意愿征询)

      因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。

      第十三条(房屋调查登记)

      房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

      第十四条(对未经登记建筑的调查、认定和处理)

      区(县)人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

      第十五条(征收补偿方案的拟订和论证)

      房屋征收部门拟订征收补偿方案,报区(县)人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容:

      (一) 房屋征收与补偿的法律依据;

      (二) 房屋征收的目的;

      (三) 房屋征收的范围;

      (四) 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

      (五) 房屋征收补偿方式、标准和计算方法;

      (六) 补贴和奖励标准;

      (七) 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;

      (八) 房屋征收评估机构选定办法;

      (九) 房屋征收补偿的签约期限;

      (十) 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

      (十一) 受委托的房屋征收事务所名称;

      (十二) 其他事项。

      区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布,征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中,因旧城区改建需要征收房屋的,区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

      第十六条(方案修改和公布)

      区(县)人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

      第十七条(征收补偿费用)

      征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求,并产权清晰、无权利负担。

      第十八条(社会稳定风险评估)

      房屋征收决定作出前,房屋征收部门应当会同区(县)相关行政管理部门、街道办事处、镇(乡)人民政府,参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定,进行社会稳定风险评估,并报区(县)人民政府审核。

      第十九条(房屋征收决定)

      房屋征收决定由区(县)人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的,应当经区(县)人民政府常务会议讨论决定。

      第二十条(征收决定的公告)

      区(县)人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

      区(县)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

      房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

      第二十一条(旧城区改建征收决定)

      因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%。

      第二十二条(征收决定的复议和诉讼)

      被征收人、公有房屋承租人对区(县)人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。第三章补偿

      第二十三条(征收补偿协议主体的确定)

      房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

      被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

      被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

      第二十四条(评估机构的选定)

      被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

      房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

      房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

      第二十五条(房屋征收价值评估)

      被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

      除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

      被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

      第二十六条(征收居住房屋的补偿方式)

      征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

      被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

      因旧城区改建征收居住房屋的,作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人、公有房屋承租人选择,并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围,具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

      第二十七条(征收居住房屋的补偿、补贴和奖励)

      征收居住房屋的,应当根据不同情况,按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助:

      (一) 被征收房屋的房地产市场评估价格;

      (二) 价格补贴;

      (三) 特定房屋类型的套型面积补贴;

      (四) 居住困难户的保障补贴;

      (五) 搬迁费和临时安置费。

      对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人,房屋征收部门应当给予奖励,具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。

      第二十八条(征收居住房屋的补偿、补贴计算标准)

      被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本细则有特别规定的,从其规定。

      评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

      评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准,由房地产价格评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。

      价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3,具体标准由区(县)人民政府制定。

      被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴,每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积,具体标准由区(县)人民政府制定。

      第二十九条(征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

      征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

      征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴。

      第三十条(征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

      征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

      第三十一条(居住困难户的优先保障)

      按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

      折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

      保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

      折算单价由区(县)人民政府公布。

      符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户,可以优先购买经济适用住房。

      第三十二条(优先住房保障的申请和审核)

      居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。

      区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区(县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。

      第三十三条(征收居住房屋的其他补贴标准)

      征收居住房屋,被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

      征收居住房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。

      临时安置费和搬迁费的具体标准由区(县)人民政府制定。

      第三十四条(征收非居住房屋的补偿)

      征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

      征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

      (一) 被征收房屋的市场评估价格;

      (二) 设备搬迁和安装费用;

      (三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

      (四) 停产停业损失补偿。

      被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

      第三十五条(停产停业损失补偿)

      因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

      被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

      第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准)

      征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

      第三十七条(征收宗教团体所有的房屋的补偿标准)

      征收宗教团体所有的房屋,房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见,并与宗教团体签订征收补偿协议。

      征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋,租赁关系终止。征收居住房屋的,补偿方式与标准按照本细则第三十条规定执行。征收非居住房屋的,对被征收人的补偿金额为:评估价格×100%,对房屋承租人的补偿按照第三十六条有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

      第三十八条(征收依法代管房屋的补偿标准)

      征收房屋管理部门依法代管的房屋,房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证,征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准,按照本细则第三十七条第二款的规定执行。

      第三十九条(征收设有抵押权房屋的补偿标准)

      征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

      抵押人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

      第四十条(订立补偿协议)

      房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

      补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。

      第四十一条(搬迁)

      实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

      作出房屋征收决定的区(县)人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后,被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

      任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

      第四十二条(补偿决定及复议和诉讼)

      房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区(县)人民政府。区(县)人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

      补偿决定应当公平,包括本细则第四十条第一款规定的有关补偿协议的事项。

      对征收居住房屋的补偿争议,应当决定以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。对征收非居住房屋的补偿争议,可以决定以房屋产权调换、货币补偿或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。

      被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

      第四十三条(补偿决定的司法强制执行)

      被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区(县)人民政府依法申请人民法院强制执行。

      区(县)人民政府在申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。

      申请人民法院强制执行的,区(县)人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

      第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)

      征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

      第四十五条(补偿结果公开)

      房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

      区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。第四章法律责任

      第四十六条(政府部门工作人员的责任)

      市房屋行政管理等相关行政管理部门、区(县)人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本细则规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第四十七条(暴力、威胁等方式搬迁的责任)

      采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第四十八条(非法阻碍依法征收的责任)

      采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第四十九条(与补偿费用有关违法行为的责任)

      贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

      第五十条(评估机构的责任)

      房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第五章 附 则

      第五十一条(有关用语的含义)

      本细则中下列用语的含义:

      (一)被征收人,是指被征收房屋的所有权人。

      (二)公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

      (三)共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

      (四)房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

      第五十二条(施行日期)

      本细则自公布之日起施行。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但区(县)人民政府不得责成有关部门强制拆迁。

    http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai29023.html

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