動拆遷立法的“上海經驗”. 2011年09月23日08:12

動拆遷立法的“上海經驗”. 2011年09月23日08:12
來源:東方早報
楊紅旭

近日,《 上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則(草案) 》,開始公開徵求市民和有關單位意見。近幾年,上海在房地產政策制定的透明化方面,可謂“越戰越勇”,經濟適用房和公租房相關政策,都曾公開徵求意見。這次動拆遷政策,絕非“等閒之輩”。

動拆遷,既是城市建設和房地產開發的重要前提條件,又是改善民生和提升居住品質的重要領域。不幸的是,在很多地區,這件事,很容易成為“火藥桶”,一點就著,堪稱當今中國社會矛盾的一個爆發口。鑑於此,動拆遷政策的製定和落實,顯得尤其重要。

上海的《 實施細則(草案) 》,是為了細化落實今年1月21日,China國家公佈的《 國有土地上房屋徵收與補償條例》。從國家政策制定分析,制定這一政策,可謂大費周折,之前,兩度徵求社會意見,爭議之聲很多,部分關鍵內容,反復修改。最終,形成的條文,有具備重大進步意義的內容,如,叫停了行政強拆,只有法院有強拆權力;也有不足之處,比如,在徵收決定上面,民意不能起決定作用。

雖然,上海只是實施細則,但並非全面照搬國家政策,而是加入了許多“上海特色”。其實,作為中國人口規模最大、經濟水平最高、城市建設最領先、法制觀念最強的城市,上海在很多領域的製度建設上,都走在了全國前列。房地產業,也不例外,如,公租房、廉租房、共有產權房等製度,基本上,都屬全國首創。近20年來,上海城市建設和舊區改造力度很大,但動拆遷問題,解決得相對較好。

重要原因是,在動拆遷制度創新方面,上海同樣,可圈可點。近十年來的經驗,可歸結為兩條:一是,上海政府執政的法制觀念較強,信息公開、陽光動拆,被拆遷者的怨氣並不多;二是,政府大規模建設拆遷安置房,近幾年,安置房供應量,佔全市新建住宅供應量三成左右,所佔比重之高,全國無雙,這使拆遷戶,能從中,獲得比較實惠的實物補償,從而緩和了拆遷矛盾,保障了拆遷工作順利進行。

細觀《 實施細則(草案)》,其中,不乏亮點,本文,簡要分析兩點。

動拆遷工作,有兩個關鍵,一是,憑什麼做出征地決定;二是,按什麼標准進行補償。在徵地決定方面,國家條例,列出了六種公共利益需要,政府說了算;在很重要的舊城改造領域,是這麼規定的:因舊城區改建需要徵收房屋,多數被徵收人認為,徵收補償方案,不符合本條例規定的,市、縣級人民政府,應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會,並根據聽證會情況,修改方案;房屋徵收決定,涉及被徵收人數量較多的,應當經政府常務會議討論決定。

上海則試驗出了一個行之有效的政策——“兩輪徵詢”:第一輪徵詢,90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的,方可進行舊城區改建。第二輪徵詢,在簽約期限內,達到規定簽約比例的,補償協議生效;在簽約期限內,未達到規定簽約比例的,徵收決定終止執行。簽約比例,不得低於80%。相較國家和上海的規定,顯而易見,上海的政策,更尊重民意,由多數人決定了-是否可以進行徵地拆遷行為,國家的規定,比較籠統,民意不能左右大局,地方政府的決策權,更大些。

在拆遷補償方面,國家政策明確了大致內容和估價原則,而且,規定被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議和行政訴訟,否則,由作出房屋徵收決定的政府,申請人民法院強制執行。

上海在全面遵照執行國家政策之外,還額外增加了一條重要內容,也是近幾年,被實踐證明非常有效的創新措施:“數磚頭,加套型保底”,即,居住房屋的拆遷補償安置,以被拆除房屋市場評估價為基礎,增加一定價格補貼和套型面積補貼。套型補貼,主要是針對缺乏煤衛設施的住戶,增加不超過15平方米補貼。對補償安置後,居住仍然困難的被拆遷人,納入住房保障解決。這一政策的實質是,政府更多地讓利於民——最底層的拆遷戶。這無疑將會大大減少“釘子戶”出現的可能性,值得其他城市參考和效仿。

(作者係房地產研究人士)

English, Japanese, automatic translation by Google; subject to Chinese
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动拆迁立法的“上海经验”. 2011年09月23日 08:12
来源:东方早报
杨红旭

近日,《 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案) 》,开始公开征求市民和有关单位意见。近几年,上海在房地产政策制定的透明化方面,可谓“越战越勇”,经济适用房和公租房相关政策,都曾公开征求意见。这次动拆迁政策,绝非“等闲之辈”。

动拆迁,既是城市建设和房地产开发的重要前提条件,又是改善民生和提升居住品质的重要领域。不幸的是,在很多地区,这件事,很容易成为“火药桶”,一点就着,堪称当今中国社会矛盾的一个爆发口。鉴于此,动拆迁政策的制定和落实,显得尤其重要。

上海的《 实施细则(草案) 》,是为了细化落实今年1月21日,China国家公布的《 国有土地上房屋征收与补偿条例 》。从国家政策制定分析,制定这一政策,可谓大费周折,之前,两度征求社会意见,争议之声很多,部分关键内容,反复修改。最终,形成的条文,有具备重大进步意义的内容,如,叫停了行政强拆,只有法院有强拆权力;也有不足之处,比如,在征收决定上面,民意不能起决定作用。

虽然,上海只是实施细则,但并非全面照搬国家政策,而是加入了许多“上海特色”。其实,作为中国人口规模最大、经济水平最高、城市建设最领先、法制观念最强的城市,上海在很多领域的制度建设上,都走在了全国前列。房地产业,也不例外,如,公租房、廉租房、共有产权房等制度,基本上,都属全国首创。近20年来,上海城市建设和旧区改造力度很大,但动拆迁问题,解决得相对较好。

重要原因是,在动拆迁制度创新方面,上海同样,可圈可点。近十年来的经验,可归结为两条:一是,上海政府执政的法制观念较强,信息公开、阳光动拆,被拆迁者的怨气并不多;二是,政府大规模建设拆迁安置房,近几年,安置房供应量,占全市新建住宅供应量三成左右,所占比重之高,全国无双,这使拆迁户,能从中,获得比较实惠的实物补偿,从而缓和了拆迁矛盾,保障了拆迁工作顺利进行。

细观《 实施细则(草案)》,其中,不乏亮点,本文,简要分析两点。

动拆迁工作,有两个关键,一是,凭什么做出征地决定;二是,按什么标准进行补偿。在征地决定方面,国家条例,列出了六种公共利益需要,政府说了算;在很重要的旧城改造领域,是这么规定的:因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为,征收补偿方案,不符合本条例规定的,市、县级人民政府,应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况,修改方案;房屋征收决定,涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

上海则试验出了一个行之有效的政策——“两轮征询”:第一轮征询,90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。第二轮征询,在签约期限内,达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内,未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例,不得低于80%。相较国家和上海的规定,显而易见,上海的政策,更尊重民意,由多数人决定了-是否可以进行征地拆迁行为,国家的规定,比较笼统,民意不能左右大局,地方政府的决策权,更大些。

在拆迁补偿方面,国家政策明确了大致内容和估价原则,而且,规定被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议和行政诉讼,否则,由作出房屋征收决定的政府,申请人民法院强制执行。

上海在全面遵照执行国家政策之外,还额外增加了一条重要内容,也是近几年,被实践证明非常有效的创新措施:“数砖头,加套型保底”,即,居住房屋的拆迁补偿安置,以被拆除房屋市场评估价为基础,增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴,主要是针对缺乏煤卫设施的住户,增加不超过15平方米补贴。对补偿安置后,居住仍然困难的被拆迁人,纳入住房保障解决。这一政策的实质是,政府更多地让利于民——最底层的拆迁户。这无疑将会大大减少“钉子户”出现的可能性,值得其他城市参考和效仿。

(作者系房地产研究人士)

English, Japanese, automatic translation by Google; subject to Chinese
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